40 ICm 148/2012
Číslo jednací: 40 ICm 148/2012-273 ( KSHK 40 INS 16858/2011 )
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Krajský soud v Hradci Králové rozhodl samosoudkyní Mgr. Věrou Šáfrovou ve věci žalobce: Zdeněk Hejna, 17. listopadu 984, 549 41 Červený Kostelec, zastoupen: Mgr. Simonou Šulcovou, advokátkou, nám. Jiřího z Poděbrad 1554/6 130 00 Praha 3- Vinohrady, proti žalovanému: Mgr. Vít Biolek, se sídlem Bohuslava Martinů 1039, 500 02 Hradec Králové, insolvenční správce dlužníka Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, IČO 255 88 656, se sídlem 17. listopadu 984, 549 41 Červený Kostelec, za účasti Krajského státního zastupitelství v Hradci Králové, o vyloučení majetku z majetkové podstaty
takto:
I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vyloučení nemovitosti: st. p. č. 285 s domem č. p. 254 v části obce Červený Kostelec, zast. plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 3591 pro k. ú. Červený Kostelec, obec Červený Kostelec, vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj a to z majetkové podstaty dlužníka společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, IČO 255 88 65, se sídlem 17. listopadu 984, Červený Kostelec, se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit za znalecký posudek a výslech znalce celkem částku 9.420,67 Kč.
III. Žalobci se vrací ze zálohy 10.000 Kč 579,33 Kč prostřednictvím Krajského soudu v Hradci Králové.
IV. Žalovanému se náklady řízení nepřiznávají. isir.justi ce.cz
Odůvodnění:
Žalobce se domáhal vyloučení nemovitosti z majetkové podstaty dlužníka společnosti Goldem Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, když nemovitosti (ve výroku rozsudku uvedené) byly správcem sepsány do majetkové podstaty dlužníka a žalobce byl o tom informován dopisem správce z 12. 12. 2011. V žalobě žalobce uvedl, že nemovitý majetek neměl být zahrnut do majetkové podstaty proto, že majetek nabyl v dobré víře a v souladu se zákonnými ustanoveními. Uvedl, že kupní smlouva z 29. 8. 2005 není absolutně neplatná pro rozpor s ust. § 196a odst. 3 obchodního zákoníku, neboť hodnota majetku byla stanovena na základě posudku jmenovaného soudního znalce. Dle žalobce je výše kupní ceny zcela v souladu s cenou, která by byla stanovena jakýmkoliv jiným soudním znalcem dle názoru žalobce i výše kupní ceny v kupní smlouvě odpovídá tržní ceně v této době obvyklé. Žalobce kupní cenu v plné výši řádně uhradil společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci a, dle jeho informací, následně též společnost hradila z těchto peněz své závazky vůči věřitelům. Žalobce uvedl, že podle jeho názoru se jedná o další zcela účelové jednání vůči jeho osobě, protože již jednou absolvoval soudní rozhodnutí o určení vlastnictví k předmětným nemovitostem v pozici žalovaného a v tomto řízení bylo rozhodnuto, že je stále vlastníkem předmětných nemovitostí. Uvedl, že pokud by byl zbaven svého vlastnického práva k předmětným nemovitostem, bude oprávněně požadovat vrácení jím uhrazené kupní ceny včetně všech následných peněžních investic do nemovitosti, kterými předmětné nemovitosti do současné doby výrazně zhodnotil, a to včetně náhrady škody.
Žalovaný se k žalobě dne 9. 4. 2013 vyjádřil tak, že předmětné nemovitosti sepsal proto, že při převodu z dlužníka na žalobce bylo porušeno ust. § 196a obchodního zákoníku a důsledkem porušení je absolutní neplatnost předmětného právního úkonu. Uvedl, že není pravdou, že by cena nemovitostí byla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem. V daném případě nebylo vydáno žádné usnesení soudu, kterým by byl znalec pro účely předmětných nemovitostí jmenován a ust. § 196a obch. z. bylo proto zjevně porušeno. Dlužník ani žalobce ustanovení znalce nenavrhovali. Dále insolvenční správce uvedl, že cena sjednaná ve smlouvě byla pro dlužníka méně výhodná než cena v daném místě a čase obvyklá. Navrhl zamítnutí žaloby.
Dne 27. 5. 2013 vstoupilo do řízení Krajské státní zastupitelství v Hradci Králové.
Soud učinil tyto důkazy:
Dotazem u zdejšího soudu bylo zjištěno, že nebyl ze strany žalobce ani dlužníka Golden Gate 2000 s. r. o. jmenován znalec k obvyklé ceně předmětných pozemků. O tom svědčí odpověď zdejšího soudu na č. l. 33. Tento dotaz soud učinil v době, kdy absence soudem ustanoveného znalce vedla do té doby platné judikatury k absolutní neplatnosti kupní smlouvy (ust. § 196a) Obch. z.). Další důkazy soud směřoval k ceně-tedy k ceně obvyklé, tržní, další důkazy soud vedl k tomu, zda taková cena obvyklá skutečně přišla do dispozice prodávajícího, aby pak sloužila účelům prodávající společnosti a aby se zcela naplnil účel ust. § 196a) o. s. ř.
Dále z insolvenčního spisu zjištěno, že obsahuje soupis souzených nemovitostí.
Z kupní smlouvy mezi Golden Gate 2000 s. r. o. a žalobcem ze dne 29. 8. 2005 zjištěno, že prodávající prodává žalobci předmětné nemovitosti za 3.000.000 Kč s prohlášením, že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, dluhy ani jiné právní vady kromě zástavního práva pro Českou spořitelnu a. s. k pohledávce ve výši 3.000.000 Kč.
V bodu IV. smlouvy soudem zjištěno, že byla dohodnuta kupní cena ve výši 4.100.000 Kč tak, že kupní cena bude uhrazena po částech, když 3.000.000 Kč bude uhrazeno prodávajícímu z úvěrových prostředků, které kupujícímu poskytne Česká spořitelna a. s. a to na základě vkladu zástavního práva k nemovitostem u Katastrálního úřadu v Náchodě. Druhá část ceny měla být uhrazena ve výši 1.100.000 Kč a to po provedení vkladu vlastnického práva. Z doložky katastrálního úřadu zjištěno, že vklad práva byl povolen rozhodnutím a zapsán dne 21. 12. 2005 s právními účinky vkladu ke dni 5. 12. 2005.
Ke svému tvrzení žalobce doložil znalecký posudek Ing. arch. Zdeňka Vašaty. Z něho bylo zjištěno toto:
V záhlaví posudku je uvedeno, že je o ceně nemovitosti č. p. 254 bytového domu s nebytovými prostory, objednatelem byla Golden Gate 2000 s. r. o., účelem ocenění bylo zjistit cenu pro převod a datum vyhotovení posudku bylo ke dni 26. 9. 2005. K tomu soud poznamenává, že znalecký posudek byl vyhotoven později než kupní smlouva. Ze znaleckého posudku dále zjištěno, že zjištěná cena v místě, času a pro účel ocenění činila 4.841.930 Kč. Dále z tohoto posudku zjištěno, že nemovistost byla znalcem prohlédnuta dne 2.5.2005. Z LV vyhotoveného ke dni 10. 11. 2011 zjištěno, že na nemovitostech je zástavní smluvní právo k zajištění pohledávek ve výši 3.000.000 Kč věřitele České spořitelny a. s. (úvěr č. 0184545119). Smlouva o zřízení zástavního práva byla ze dne 25. 8. 2005 (tj. před podpisem kupní smlouvy).
Z obchodního rejstříku na společnost Golden Gate 2000 s. r. o. soud zjistil,že vznikla ke dni 26.1.2000, jejím předmětem podnikání bylo zlatnictví a klenotnictví a další prodej zboží, jednatelem od zápisu až do 1.10.2008 byl žalobce, dalším jednatelem je Lukáš Převrátil, že šla ke dni 16. 8. 2010 do likvidace a soudem byla společnost zrušena s likvidací a jmenován likvidátor JUDr. Jan Malý. Dále bylo zjištěno, že ke dni převodu nemovitostí na žalobce byl žalobce už jen jediným společníkem ve společnosti, s vkladem 16.000.000 Kč.
Z výpisu z LV ke dni 5. 12. 2005 zjištěno, že vlastnické právo má k nemovitosti Goden Gate 2000 s. r. o., že k tomuto dni má v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní a to k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0184545119 ve výši 3.000.000 Kč včetně příslušenství. Smlouva o zřízení zástavního práva byla ze dne 25. 8. 2005 a právní účinky vkladu práva ke dni 29. 8. 2005.
Na návrh správce k ceně obvyklé soud ustanovil znalce Ing. Miloslava Kalouse s úkolem stanovit tržní obvyklou cenu nemovitostí ke dni podpisu kupní smlouvy 29. 8. 2005. Znalec vyhotovil 29. 8. 2014 znalecký posudek, kterým stanovil tržní cenu nemovitosti na částku 4.150.000 Kč. Ve znaleckém posudku uvedl, že na základě definice zákona o oceňování majetku nelze určit obvyklou cenu, neboť to lze stanovit pouze porovnáním nemovitostí a pozemků se stejným využitím ve stejné lokalitě a ke dni ocenění. Tento znalec ve znaleckém posudku uvedl pod bodem E Rekapitulace, že pro porovnání použil současné ceny nemovitostí, neboť neměl přístup ke konkrétním realizovaným cenám z roku 2005. Svůj znalecký posudek vzhledem k tomuto tvrzení odůvodnil tak, že od roku 2005 do roku 2010 byl vysoký nárůst cen, který vlivem realitní krize od roku 2010 vedl k poklesu cen nemovitostí a přebytku nabídky nad poptávkou. Reálný pokles cen komerčních nemovitostí byl 30-40 % a koncem roku 2013 došlo ke stabilizaci cen a v roce 2014 dokonce k mírnému nárůstu. Podle porovnání realizovaných cen nemovitostí v daném regionu jsou podle tohoto znalce ceny nemovitostí cca 5-20 % nad úrovní cen z roku 2005-2006. Uvedl, že nemovitost byla v roce 2005 po celkové rekonstrukci (vklad byl učiněn ve 12. měsíci 2005, znalec tvrdí celkovou rekonstrukci v roce 2005, žalobce v žalobě uvádí výrazné zhodnocení nemovitosti, ačkoliv to znalec ve znaleckém posudku po roce 2005 neuvádí). Znalec použil pro obvyklou hodnotu výnosovou metodu založenou na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům nemovitosti. Výnosová hodnota dle znalce vyjadřuje ekonomickou návratnost investice do vložené nemovitosti.
Žalovaná strana se ke znaleckému posudku Ing. Miloslava Kalouse z 29. 8. 2014 vyjádřila tak, že cena stanovená tímto znalcem je překvapivě nízká. Svůj názor doložil obsahem znaleckého posudku objednaného dlužníkem společnosti Golden Gate, když podle jeho tvrzení jediný jednatel společnosti-žalobce měl logicky vzato zájem na tom, aby stanovená cena byla co nejnižší a tento znalec učinil cenu obvyklou ve výši 4.841.930 Kč. Dále svůj názor podpořil Záznamem Finančního úřadu v Náchodě, který provedl přepočet dle znaleckého posudku Ing. arch. Vašaty a finanční úřad dospěl k ceně 5.970.040 Kč. Dále svůj názor podpořil obsahem znaleckého posudku znalce Jiřího Melicha ze dne 27. 5. 2013, kterého požádal jako insolvenční správce o vyhotovení znaleckého posudku na předmětnou nemovitost. Znalec Melich určil cenu obvyklou předmětných nemovitostí ve výši 5.260.000 Kč. Žalovaný správce pak ke znaleckému posudku Ing. Miloslava Kalouse rozporoval správnosti závěrů ceny zjištěné porovnávacím způsobem, když znalec sám připustil, že nemá přístup ke konkrétním realizovaným cenám z roku 2005. Žalovaný uvedl, že v popisu způsobu úpravy ceny na úroveň roku 2005 není plně zhodnocen negativní dopad realitní krize zmiňované znalcem a závěry se žalovanému jeví jako příliš pesimistické ve vztahu k období před krizí a naopak příliš optimistické pro období po krizi. Právě proto, že šlo o objekt po čerstvé celkové rekonstrukci, který byl plně obsazený, jeví se žalovanému, že závěry druhých dvou znaleckých posudků jsou blíže realitě. V tomto směru pak žalovaný považoval za správné, aby porovnávací metoda vycházela ze skutečně dosažených cen roku 2005 a podle žalovaného tento parametr splňuje posudek znalce Melicha, který vycházel ze zcela konkrétních dobových srovnatelných transakcí. K tomu znalec doložil Záznam Finančního úřadu v Náchodě ze dne 10. 9. 2009, který provedl přepočet znaleckého posudku zpracovaného znalcem Ing. arch. Zdeňkem Vašatou. Ocenění bylo provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a finanční úřad použil ust. § 13 zák. č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Finanční úřad ve svém záznamu posoudil provozní část, bytovou část, dále rekapituloval nákladové ceny a cenu stanovil na základě kombinace nákladového a výnosového způsobu + ohodnotil pozemky a cenu nemovitosti zrekapituloval ve výsledné ceně 5.970.040 Kč.
Soud provedl důkaz čtením znaleckého posudku Jiřího Melicha ze dne 27. 5. 2013. Ve znaleckém posudku je objednatelem posudku uveden Mgr. Vít Biolek, účel je zjištění obvyklé ceny nemovitého majetku s oceněním ke dni 5. 12. 2005. Z tohoto znaleckého posudku soud zjistil výslednou obvyklou cenu nemovitosti částkou 5.260.000 Kč. Ze znaleckého posudku je patrno, že znalec se zabýval zjištěním obvyklé ceny jak věcnou hodnotou nemovitosti (6.568.143 Kč) tak výnosovou hodnotou (3.952.233 Kč) a došel k výsledku obvyklé ceny odvozené z výše uvedených hodnot, tj. odhad obvyklé ceny s metodou střední hodnoty právě ve výši 5.260.000 Kč. Tento znalec stanovil pro optimální zjištění obvyklé ceny právě metodu střední hodnoty, kdy zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitostí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena podle znalce na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi jejich úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovanému majetku a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Znalec použil srovnatelné nemovitosti v obdobných lokalitách, které byly zobchodovány, jednalo se o rodinné domy k. ú. Osice, k. ú. Lochenice a k. ú. Olešnice. Znalec porovnal nemovitosti z hlediska obestavěných prostor, zastavěné a užitné plochy, počtu podlaží, zohlednil polohu, konstrukci, vybavenost, využitelnost, vliv nabídky a poptávky. Zohlednil ekonomickou ziskovost nebo ztrátovost.
Soud k tomu dodává, že v podstatě k prodejní ceně jsou tady celkem tři znalecké posudky a jeden úřední záznam finančního úřadu. Časově první znalecký posudek Ing. arch Vašaty, který si sám zadal dlužník, za něhož jednal jednatel-kupující ze smlouvy, je s výslednou cenou 4.841.930 Kč, tj. cca o 700.000 Kč nižší než byla stanovena cena v kupní smlouvě, rozdíl mezi znaleckým posudkem a cenou v kupní smlouvě není zanedbatelný. Druhý znalecký posudek soudem ustanoveného znalce je cena, kdy znalec uvádí, že cena obvyklá by byla v rozmezí od 4.000.000 Kč do 4.340.000 Kč a reálnou prodejní cenu znalec určil částkou 4.150.000 Kč. Třetí předložený znalecký posudek předložený správcem z května 2013 hovoří o obvyklé ceně 5.260.000 Kč. Soud měl k dispozici i cenu obvyklou stanovenou finančním úřadem, která předčí všechny tři znalecké posudky. Tato cena byla určena částkou 5.970.040 Kč.
Rozdíl všech těchto čtyř cen je značný. Za této situace soud zvažoval, jak nejlépe dospět k tomu, která cena je obvyklá. Soud zvažoval smysl a důsledky ust. § 196a, když smyslem tohoto ustanovení je, aby se natrvalo a jen pro účely firmy dostaly finanční prostředky z prodeje mezi osobami blízkými do dispozice firmy. Účelem tohoto ustanovení je, aby se zamezilo tunelování vlastních firem, tedy, aby prostředky, které jdou kupujícímu, zcela zůstaly k potřebě firmy. Za těchto okolností soud zkoumal, zda skutečně platba došla na účet dlužníka, zda tedy skutečně tato cena obvyklá byla realizovaná, nejenom v kupní smlouvě, ale byla realizovaná i na účtu prodávajícího. Pokud by takové finanční prostředky na účtu dlužníka se neobjevily, pak ztrácí takové ustanovení o ochraně firmy svého účelu. Obzvlášť tehdy, pokud jediným jednatelem společnosti je právě kupující. Z těchto důvodů soud tak poučil žalobce, že musí prokázat, že jím určená kupní cena skutečně dorazila na účet prodávajícího-dlužníka. K tomu si soud vyžádal doklady o platbách, které by odpovídaly dohodnutým platebním podmínkám v kupní smlouvě. Žalobce k tomu doložil postupně příjmové pokladní doklady a smlouvu o hypotečním úvěru.
Z příjmového pokladního dokladu z 9. 12. 2005 soud zjistil, že společnost Golden Gate přijala od pana Zdeňka Hejny částku 400.000 Kč. Z dalšího pokladního dokladu z 16. 12. 2005 soud zjistil, že společnost převzala od pana Zdeňka Hejny dalších 400.000 Kč. Dalším příjmovým pokladním dokladem z 27. 12. 2005 přijala společnost od pana Zdeňka Hejny dalších 325.000 Kč. Na všech příjmových pokladních dokladech je uveden účel platby doplatek nemovitosti Sokolská 254. Příjmový pokladní doklad nemá žádné pokladní číslo, podpisy za společnost-přijal-jsou přímo od pana Zdeňka Hejny, který měl vůči společnosti plnit a platit, soud má pochybnosti ohledně těchto plateb v hotovosti, neboť pokladní doklady nejsou nijak očíslovány, soud má pochybnosti o tom, jak tedy neočíslované byly v účetnictví vedeny, pokud vůbec v účetnictví byly. K příslušným příjmovým dokladům se správce při jednání 2. 12. 2015 vyjádřil tak, že správce nemá žádné účetnictví, že mu ho nikdo nepředal a na příjmových pokladních dokladech chybí číslo dokladu v souvislé řadě. Požadoval nahlédnout do originálů takových pokladních dokladů, ty byly soudu předloženy.
Souvislost k platbám na kupní cenu má i čerpání peněz ze smlouvy o úvěru č. 0184545119 podepsané dne 25. 8. 2005-z ní zjištěno, že smlouvu podepsal Zdeněk Hejna (jedná se o ten samý podpis, co je na příjmových pokladních dokladech) a Česká spořitelna a. s. Touto smlouvou se dohodli o poskytnutí 3.000.000 Kč ke koupi nemovitosti č. p. 254 s pozemky. Úvěr byl zajištěn zástavním právem k nemovitosti ze dne 25. 8. 2005, to znamená, že zástavní právo, než došlo ke vkladu práva a k výplatě úvěru, vzniklo na nemovitost ve vlastnictví prodávající společnosti a následně přešlo na kupujícího. Správce při jednání 2.12.2015 k celé finanční transakci požadoval doložit, na čí účet šla částka 3.000.000 Kč z hypotečního úvěru.
Žalobce po sdělení pochybností ohledně příjmových dokladů dále soudu navrhl doložit rozsudek, kdy žalobcem byl Finanční úřad v Náchodě a žalovaná strana Zdeněk Hejna, předmětem žaloby bylo určení vlastnictví touto kupní smlouvou dotčených nemovitostí. Žaloba byla projednávána na Okresním soudě v Náchodě pod sp. zn. 4C 99/2006. Soudu byl doložen rozsudek ze dne 27. 8. 2009 (č. l. 136), kde bylo určeno, že společnost Golden Gate 2000 s. r. o. je vlastníkem nemovitostí. V odůvodnění tohoto rozsudku je uvedeno, že se finanční úřad domáhal určení vlastnictví proto, že mu společnost Golden Gate 2000 s. r. o. neuhradila na nedoplatcích na dani z přidané hodnoty, na dani z příjmů právnických osob a na dani z převodu nemovitostí na základě výkazů nedoplatků a platebních výměrů částku 2.217.192,27 Kč. Dále je rozsudek odůvodňován právě kupní smlouvou mezi Golden Gate a Zdeňkem Hejnou ze dne 29. 8. 2005, a protože nemovitost byla koupena za cenu o 741.930 Kč nižší, než byl znalecký posudek, pak podle ust. § 196a odst. 3 obch. zák. a hlavně z důvodů neexistence posudku znalce, který je právě pro důvody převodu mezi společností a jediným jeho jednatelem absolutně neplatná. Je pravdou, že odvolací soud pod č. j. 20Co 475/2009-158 rozsudek okresního soudu změnil tak, že žaloba byla zamítnuta, důvodem zamítnutí žaloby bylo to, že žalobce nemohl mít naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva. V tom směru soud poznamenává, že tvrzení žalobce, že byla podána žaloba na určení vlastnictví a že žalobce v této věci měl v žalobě úspěch, je pravdivé, avšak pouze do té míry, že žaloba byla zamítnuta pro neosvědčení naléhavého právního zájmu. Žalobce dále tvrdil na základě listiny (č.l. 237 tohoto spisu), že platby 400.000 Kč, 400.000 Kč, 325.000 Kč, tedy to odpovídá výším dle pokladních dokladů, byly zmiňovány soudu v této věci v r. 2006 ke sp.zn. 4C 99/2006, o čemž svědčí č. l. 62 tohoto spisu, kde jsou příjmy společnosti z kupní smlouvy uvedeny. Soud k tomu poznamenává, že výčet plateb ještě není důkazem, že bylo společnosti zaplaceno a že prostředky zůstaly na účtě této společnosti.
Další dokazování soud vedl ve smyslu toho, zda veškeré prostředky přišly na účet společnosti. Žalobce po poučení doložil výpis z BÚ společnosti Golden Gate 2000 s.r.o. za 9. měsíc roku 2005, z kterého soud zjistil, že počáteční zůstatek je nula a KONEČNÝ ZŮSTATEK JE NULa, dál pod těmito údaji byla další část výpisu z účtu odtržena (č.l. 236). 9. měsíc byla doba, kdy měla být částka z úvěru vyplacena. Tím mělo být prokázáno, že částka byla na účet připsána a jak tvrdil žalobce už v žalobě a i v průběhu celého řízení, že částka byla společností v rámci jejího obchodního styku spotřebována.
Na to žalovaný a zástupce KSZ při jednání dne 5.10.2016 navrhli, aby si vyžádal soud u Obchodní banky celý výpis, když na utrženém výpisu je uvedeno, že výpis má 1/8 stran.
Žalobce tvrdil, že částka 3.000.000 Kč z hypotečního úvěru šla ze strany České spořitelny, ale ne do rukou klienta, ale na účet společnosti Golden Gate, a že tyto peníze sloužily pro hrazení pohledávek. Nato žalobce uvedl, že osobně sám Českou spořitelnu požádal o provedení požadavku k hypotečnímu úvěru-zaslání výpisu. Poté žalobce doložil výpis z České spořitelny k účtu č. 184545119 ve vlastnictví Zdeňka Hejny, kdy došlo k čerpání úvěru s odepsáním dne 31. 8. 2005 na účet 195068661/0300 s obratem 2.975.000 Kč (č.l. 226 spisu). K tomuto číslu účtu (č. l. 236) žalobce doložil, že se jedná o účet společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. a to výpisem této společnosti s tímto číslem účtu z r. 2005-poř. č. výpisu č. 9 s utrženou první stranou listu z osmi stran celkem, kde počáteční zůstatek byl 0 a konečný zůstatek 0. Soud dal poučení o tom, že takový důkaz ještě nesvědčí, že peníze z úvěru společnosti Golden Gate 2000 byly doručeny ze strany České spořitelny a také z toho nevyplývá, že by na tomto účtu zůstaly pro potřeby společnosti Golden Gate-tedy že je společnost využila pro placení svých dluhů nebo pro svou obchodní činnost. Po provedení těchto důkazů zástupce KSZ a žalovaná strana navrhli, aby si soud vyžádal celý výpis z účtu ČSOB, tedy aby byl vidět pohyb na účtě, zda skutečně peníze přišly, když počáteční zůstatek je 0 a konečný zůstatek je 0. Na druhou stranu KSZ i žalovaná strana už nerozporovali číslo účtu Golden Gatu. Na základě návrhu KSZ a žalovaného soud požadoval na ČSOB kompletní výpis z účtu společnosti Golden Gate 9/2005. Na základě usnesení soudu ČSOB dne 25. 10. 2016 potvrdila, že č. ú. 195068661/0300 je společnosti Golden Gate a doručila celý výpis za období 9/2005 s devíti stranami. Z této listiny (č. l. 252) soud zjistil, že skutečně z účtu Hejna Zdeněk došla 2. 9. společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. platba od účtu 0184545119/0800, jak soud zjistil, jednalo se o účet uvedený v úvěru Zdeňka Hejny (úvěr na č. l. 209) s částkou 2.975.000 Kč. Jak soud zjistil z tohoto výpisu přesně tentýž den, co byla připsána platba od Zdeňka Hejny společnosti Golden Gate, tedy 2. 9., tu samou částku jediný jednatel a společník Zdeněk Hejna této společnosti vybral na hotovosti ten samý den. Soud dále přečetl celý výpis z účtu, a z něho zjistil, že pokud společnost provedla nějakou platbu (odchozí platba), hned na to je ve stejné výši shodná částka-čerpání úvěru. Pokud společnost Golden Gate měla příchozí platbu, pak tato shodná částka s příchozí platbou šla na zaplacení splátky úvěru. Podle těchto pravidelností palteb soud usuzuje, že společnost v té době zřejmě měla kontokorentní účet pod č. 196967052/0300. Tak je to u všech 85 položek uvedených v tomto výpisu a tomu tedy odpovídá počáteční zůstatek 0 a konečný zůstatek 0. Dle tohoto výpisu už nikdy částka 2.975.000 Kč nebyla vložena. Krom této částky pan Zdeněk Hejna z tohoto účtu vybral v hotovosti za měsíc září 6.9. 53 000Kč, 14.9. 100 000Kč , 19.9. 90 000 Kč, 20.9. 159 000 Kč.
Tím má soud za prokázáno, že společnosti kupní cena nezůstala ani jeden den, byla okamžitě Zdeňkem Hejnou v hotovosti vybrána. Co se týče hodnověrnosti příjmových pokladních dokladů, soud uvádí, že nevěří žalobci po provedeném dokazování, že by peníze zůstaly ve společnosti. Je sice pravdou, že tyto listiny byly doloženy již v žalobě, která byla vedena u Okresního soudu v Náchodě v roce 2009 (č.l. 238, 237 ve spise), žalovaný se domníval, že takový důkaz mu pomůže vyhrát, nicméně, že byly předloženy v dřívější době ještě neznamená, že tato částka skutečně zůstala ve společnosti, ostatně tak, jak i nezůstala částka 2.975.000 Kč .Proto i žalobce zprvu doložil pouze část výpisu za 9/2005( odtržený výpis).
Ust. obchodního zákoníku § 196a v odst. 3) stanoví:
(3) Jestliže společnost nebo jí ovládaná osoba nabývá majetek od zakladatele, akcionáře nebo od osoby jednající s ním ve shodě anebo jiné osoby uvedené v odstavci 1 nebo od osoby jí ovládané anebo od osoby, se kterou tvoří koncern, za protihodnotu ve výši alespoň jedné desetiny upsaného základního kapitálu ke dni nabytí nebo na ně úplatně převádí majetek této hodnoty, musí být hodnota tohoto majetku stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem.
V mezidobí od podání žaloby ze dne 12.1.2012 došlo ke změně ustálené judikatury k ust. § 196a Obchz. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 3986/2009 ze dne 8.2.2012 byla-li ve smlouvě podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku sjednána cena tržní (tj. cena v daném místě a čase obvyklá), ačkoliv cena, za níž byl majetek převeden, nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, bylo účelu sledovaného uvedeným zákonným příkazem dosaženo, byť nikoliv postupem předpokládaným v ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku. V takovém případě však není žádného důvodu dovozovat absolutní neplatnost uzavřené smlouvy jen proto, že nebyl dodržen mechanismus zabezpečující, aby cena za převod majetku nebyla sjednána na úkor společnosti. Opačný závěr (podle něhož to, že cena nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem vede bez dalšího k závěru o neplatnosti smlouvy podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku i tehdy, byla-li sjednána cena tržní) by v krajním případě mohl vést i k poškození společnosti, na jejíž ochranu je ustanovení § 196a odst. 3 konstruováno (např. bude-li ve smlouvě sjednána cena pro společnost výhodnější než cena tržní). Jinými slovy předpokladem pro závěr o neplatnosti smlouvy o převodu majetku podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku není pouze nedodržení požadavku, aby hodnota převáděného majetku byla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, ale (současně) i zjištění, že cena sjednaná ve smlouvě je pro společnost méně výhodná než cena v daném místě a čase obvyklá.
V judikátě se hovoří o převodu majetku na úkor společnosti, o ceně pro společnost méně výhodné, je uvažováno o výhodné koupi fyzické osoby na úkor společnosti. Žalobce ve věci však jednal tak, aby to vypadalo, že bylo zaplaceno. Po převodu úvěru si tu samou částku na hotovosti vybral. Společnosti se podle provedených důkazů nedostalo plnění z převodu částky úvěru, soud neuvěřil ani tvrzeným příjmům na základě příjmových pokladních dokladů, které nemají žádné očíslování, které by musely mít, pokud by byly řádně v účetnictví společnosti. Dle tvrzení správce mu dlužník ani žádné učetnictví nepředal. Soud má za to, že žalobce své firmě nezaplatil ničeho. Taková kupní smlouva pro obcházení zákona, pro rozpor s ust. § 39 a § 196a obch. z. je absolutně neplatná.
Ust. § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný před 1.1.2014, stanoví, že neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Soud má za to, že byť by byla v kupní smlouvě stanovena cena obvyklá (soud obvyklost ceny stanovené ve třech znaleckých posudcích a výpočtu finančního úřadu pro výpočet daně v rozdílech až cca 2 mil. Kč nehodnotí vzhledem k těmto závěrům), která by došla na účet, avšak ve společnosti by nikdy nezůstala pro její potřeby, nebyl by tak naplněn smysl a účel ust. § 196a obch. zák., který má chránit od vyvádění majetku společníky ve svých firmách a to ve svůj prospěch jakožto fyzické osoby. Zde v tomto případě se jedná o ukázkový případ toho, jak obejít zákon.
Soud ještě podotýká, že vzhledem k datu vydání rozsudku Okresního soudu v Náchodě pod č. j. 4C 99/2006-136 ze dne 27. srpna 2009 měl již Zdeněk Hejna vědomost o tom, že kupní smlouva je neplatná, když v té době prodávající a kupující nepředložil znalecký posudek znalce ustanoveného soudem. Rozsudek sice byl zrušen odvolacím soudem pro nedostatek naléhavého právního zájmu žalobce Finančního úřadu, důvod neplatnosti byl v rozsudku, byť nepravomocném, jednoznačně stanoven.
V rámci dokazování zástupce žalobce navrhl výslech pana Hejny. K tomuto výslechu se připojil i krajský státní zástupce. Soud nepokládal za nutné provést jeho výslech, když disponuje jenom listinami, které byly soudu doloženy, účetnictví nemá, což potvrdil správce, že mu nic nebylo předáno, krajský státní zástupce dále navrhl vyslechnout osobu, která zpracovávala účetnictví, její jméno neznal a soud věděl od správce, že účetnictví nemá, žalovaná strana navrhla znalecký posudek na stáří písma i na stáří listiny pokladních bloků. V řízení bylo prokázáno, že podstatná část kupní ceny byla osobou jediného jednatele panem Hejnou vybrána ve stejný den, nezaplacení této částky soudu postačuje k vyslovenému závěru o absolutní neplatnosti kupní smlouvy. Vzhledem k výše uvedeným závěrům tyto důkazy soud neprovedl a zamítl je.
O nákladech bylo rozhodnuto tak, že žalovaný ve věci vyhrál, nebyl však zastoupen a žádné náklady mu nevznikly. Tomu odpovídá bod IV. rozsudku. Protože žalobce prohrál, je povinen podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. zaplatit náklady za znalecký posudek. Žalobcem byla zaplacena záloha ve výši 10.000 Kč, znalci bylo přiznáno znalečné ve výši 9.420,67Kč-tomu odpovídá bod II. rozsudku a vratka dle bodu III. rozsudku.
Poučení: Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení k Vrchnímu soudu v Praze prostřednictvím soudu podepsaného. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí.
V Hradci Králové 15. února 2017
Mgr. Věra Šáfrová v. r. samosoudkyně
Za správnost vyhotovení: Martina Jirků
Číslo jednací: 40 ICm 148/2012-273 ( KSHK 40 INS 16858/2011 )
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Krajský soud v Hradci Králové rozhodl samosoudkyní Mgr. Věrou Šáfrovou ve věci žalobce: Zdeněk Hejna, 17. listopadu 984, 549 41 Červený Kostelec, zastoupen: Mgr. Simonou Šulcovou, advokátkou, nám. Jiřího z Poděbrad 1554/6 130 00 Praha 3- Vinohrady, proti žalovanému: Mgr. Vít Biolek, se sídlem Bohuslava Martinů 1039, 500 02 Hradec Králové, insolvenční správce dlužníka Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, IČO 255 88 656, se sídlem 17. listopadu 984, 549 41 Červený Kostelec, za účasti Krajského státního zastupitelství v Hradci Králové, o vyloučení majetku z majetkové podstaty
takto:
I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vyloučení nemovitosti: st. p. č. 285 s domem č. p. 254 v části obce Červený Kostelec, zast. plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. 3591 pro k. ú. Červený Kostelec, obec Červený Kostelec, vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj a to z majetkové podstaty dlužníka společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, IČO 255 88 65, se sídlem 17. listopadu 984, Červený Kostelec, se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit za znalecký posudek a výslech znalce celkem částku 9.420,67 Kč.
III. Žalobci se vrací ze zálohy 10.000 Kč 579,33 Kč prostřednictvím Krajského soudu v Hradci Králové.
IV. Žalovanému se náklady řízení nepřiznávají. isir.justi ce.cz
Odůvodnění:
Žalobce se domáhal vyloučení nemovitosti z majetkové podstaty dlužníka společnosti Goldem Gate 2000 s. r. o. v likvidaci, když nemovitosti (ve výroku rozsudku uvedené) byly správcem sepsány do majetkové podstaty dlužníka a žalobce byl o tom informován dopisem správce z 12. 12. 2011. V žalobě žalobce uvedl, že nemovitý majetek neměl být zahrnut do majetkové podstaty proto, že majetek nabyl v dobré víře a v souladu se zákonnými ustanoveními. Uvedl, že kupní smlouva z 29. 8. 2005 není absolutně neplatná pro rozpor s ust. § 196a odst. 3 obchodního zákoníku, neboť hodnota majetku byla stanovena na základě posudku jmenovaného soudního znalce. Dle žalobce je výše kupní ceny zcela v souladu s cenou, která by byla stanovena jakýmkoliv jiným soudním znalcem dle názoru žalobce i výše kupní ceny v kupní smlouvě odpovídá tržní ceně v této době obvyklé. Žalobce kupní cenu v plné výši řádně uhradil společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. v likvidaci a, dle jeho informací, následně též společnost hradila z těchto peněz své závazky vůči věřitelům. Žalobce uvedl, že podle jeho názoru se jedná o další zcela účelové jednání vůči jeho osobě, protože již jednou absolvoval soudní rozhodnutí o určení vlastnictví k předmětným nemovitostem v pozici žalovaného a v tomto řízení bylo rozhodnuto, že je stále vlastníkem předmětných nemovitostí. Uvedl, že pokud by byl zbaven svého vlastnického práva k předmětným nemovitostem, bude oprávněně požadovat vrácení jím uhrazené kupní ceny včetně všech následných peněžních investic do nemovitosti, kterými předmětné nemovitosti do současné doby výrazně zhodnotil, a to včetně náhrady škody.
Žalovaný se k žalobě dne 9. 4. 2013 vyjádřil tak, že předmětné nemovitosti sepsal proto, že při převodu z dlužníka na žalobce bylo porušeno ust. § 196a obchodního zákoníku a důsledkem porušení je absolutní neplatnost předmětného právního úkonu. Uvedl, že není pravdou, že by cena nemovitostí byla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem. V daném případě nebylo vydáno žádné usnesení soudu, kterým by byl znalec pro účely předmětných nemovitostí jmenován a ust. § 196a obch. z. bylo proto zjevně porušeno. Dlužník ani žalobce ustanovení znalce nenavrhovali. Dále insolvenční správce uvedl, že cena sjednaná ve smlouvě byla pro dlužníka méně výhodná než cena v daném místě a čase obvyklá. Navrhl zamítnutí žaloby.
Dne 27. 5. 2013 vstoupilo do řízení Krajské státní zastupitelství v Hradci Králové.
Soud učinil tyto důkazy:
Dotazem u zdejšího soudu bylo zjištěno, že nebyl ze strany žalobce ani dlužníka Golden Gate 2000 s. r. o. jmenován znalec k obvyklé ceně předmětných pozemků. O tom svědčí odpověď zdejšího soudu na č. l. 33. Tento dotaz soud učinil v době, kdy absence soudem ustanoveného znalce vedla do té doby platné judikatury k absolutní neplatnosti kupní smlouvy (ust. § 196a) Obch. z.). Další důkazy soud směřoval k ceně-tedy k ceně obvyklé, tržní, další důkazy soud vedl k tomu, zda taková cena obvyklá skutečně přišla do dispozice prodávajícího, aby pak sloužila účelům prodávající společnosti a aby se zcela naplnil účel ust. § 196a) o. s. ř.
Dále z insolvenčního spisu zjištěno, že obsahuje soupis souzených nemovitostí.
Z kupní smlouvy mezi Golden Gate 2000 s. r. o. a žalobcem ze dne 29. 8. 2005 zjištěno, že prodávající prodává žalobci předmětné nemovitosti za 3.000.000 Kč s prohlášením, že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, dluhy ani jiné právní vady kromě zástavního práva pro Českou spořitelnu a. s. k pohledávce ve výši 3.000.000 Kč.
V bodu IV. smlouvy soudem zjištěno, že byla dohodnuta kupní cena ve výši 4.100.000 Kč tak, že kupní cena bude uhrazena po částech, když 3.000.000 Kč bude uhrazeno prodávajícímu z úvěrových prostředků, které kupujícímu poskytne Česká spořitelna a. s. a to na základě vkladu zástavního práva k nemovitostem u Katastrálního úřadu v Náchodě. Druhá část ceny měla být uhrazena ve výši 1.100.000 Kč a to po provedení vkladu vlastnického práva. Z doložky katastrálního úřadu zjištěno, že vklad práva byl povolen rozhodnutím a zapsán dne 21. 12. 2005 s právními účinky vkladu ke dni 5. 12. 2005.
Ke svému tvrzení žalobce doložil znalecký posudek Ing. arch. Zdeňka Vašaty. Z něho bylo zjištěno toto:
V záhlaví posudku je uvedeno, že je o ceně nemovitosti č. p. 254 bytového domu s nebytovými prostory, objednatelem byla Golden Gate 2000 s. r. o., účelem ocenění bylo zjistit cenu pro převod a datum vyhotovení posudku bylo ke dni 26. 9. 2005. K tomu soud poznamenává, že znalecký posudek byl vyhotoven později než kupní smlouva. Ze znaleckého posudku dále zjištěno, že zjištěná cena v místě, času a pro účel ocenění činila 4.841.930 Kč. Dále z tohoto posudku zjištěno, že nemovistost byla znalcem prohlédnuta dne 2.5.2005. Z LV vyhotoveného ke dni 10. 11. 2011 zjištěno, že na nemovitostech je zástavní smluvní právo k zajištění pohledávek ve výši 3.000.000 Kč věřitele České spořitelny a. s. (úvěr č. 0184545119). Smlouva o zřízení zástavního práva byla ze dne 25. 8. 2005 (tj. před podpisem kupní smlouvy).
Z obchodního rejstříku na společnost Golden Gate 2000 s. r. o. soud zjistil,že vznikla ke dni 26.1.2000, jejím předmětem podnikání bylo zlatnictví a klenotnictví a další prodej zboží, jednatelem od zápisu až do 1.10.2008 byl žalobce, dalším jednatelem je Lukáš Převrátil, že šla ke dni 16. 8. 2010 do likvidace a soudem byla společnost zrušena s likvidací a jmenován likvidátor JUDr. Jan Malý. Dále bylo zjištěno, že ke dni převodu nemovitostí na žalobce byl žalobce už jen jediným společníkem ve společnosti, s vkladem 16.000.000 Kč.
Z výpisu z LV ke dni 5. 12. 2005 zjištěno, že vlastnické právo má k nemovitosti Goden Gate 2000 s. r. o., že k tomuto dni má v oddíle C zapsáno zástavní právo smluvní a to k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0184545119 ve výši 3.000.000 Kč včetně příslušenství. Smlouva o zřízení zástavního práva byla ze dne 25. 8. 2005 a právní účinky vkladu práva ke dni 29. 8. 2005.
Na návrh správce k ceně obvyklé soud ustanovil znalce Ing. Miloslava Kalouse s úkolem stanovit tržní obvyklou cenu nemovitostí ke dni podpisu kupní smlouvy 29. 8. 2005. Znalec vyhotovil 29. 8. 2014 znalecký posudek, kterým stanovil tržní cenu nemovitosti na částku 4.150.000 Kč. Ve znaleckém posudku uvedl, že na základě definice zákona o oceňování majetku nelze určit obvyklou cenu, neboť to lze stanovit pouze porovnáním nemovitostí a pozemků se stejným využitím ve stejné lokalitě a ke dni ocenění. Tento znalec ve znaleckém posudku uvedl pod bodem E Rekapitulace, že pro porovnání použil současné ceny nemovitostí, neboť neměl přístup ke konkrétním realizovaným cenám z roku 2005. Svůj znalecký posudek vzhledem k tomuto tvrzení odůvodnil tak, že od roku 2005 do roku 2010 byl vysoký nárůst cen, který vlivem realitní krize od roku 2010 vedl k poklesu cen nemovitostí a přebytku nabídky nad poptávkou. Reálný pokles cen komerčních nemovitostí byl 30-40 % a koncem roku 2013 došlo ke stabilizaci cen a v roce 2014 dokonce k mírnému nárůstu. Podle porovnání realizovaných cen nemovitostí v daném regionu jsou podle tohoto znalce ceny nemovitostí cca 5-20 % nad úrovní cen z roku 2005-2006. Uvedl, že nemovitost byla v roce 2005 po celkové rekonstrukci (vklad byl učiněn ve 12. měsíci 2005, znalec tvrdí celkovou rekonstrukci v roce 2005, žalobce v žalobě uvádí výrazné zhodnocení nemovitosti, ačkoliv to znalec ve znaleckém posudku po roce 2005 neuvádí). Znalec použil pro obvyklou hodnotu výnosovou metodu založenou na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům nemovitosti. Výnosová hodnota dle znalce vyjadřuje ekonomickou návratnost investice do vložené nemovitosti.
Žalovaná strana se ke znaleckému posudku Ing. Miloslava Kalouse z 29. 8. 2014 vyjádřila tak, že cena stanovená tímto znalcem je překvapivě nízká. Svůj názor doložil obsahem znaleckého posudku objednaného dlužníkem společnosti Golden Gate, když podle jeho tvrzení jediný jednatel společnosti-žalobce měl logicky vzato zájem na tom, aby stanovená cena byla co nejnižší a tento znalec učinil cenu obvyklou ve výši 4.841.930 Kč. Dále svůj názor podpořil Záznamem Finančního úřadu v Náchodě, který provedl přepočet dle znaleckého posudku Ing. arch. Vašaty a finanční úřad dospěl k ceně 5.970.040 Kč. Dále svůj názor podpořil obsahem znaleckého posudku znalce Jiřího Melicha ze dne 27. 5. 2013, kterého požádal jako insolvenční správce o vyhotovení znaleckého posudku na předmětnou nemovitost. Znalec Melich určil cenu obvyklou předmětných nemovitostí ve výši 5.260.000 Kč. Žalovaný správce pak ke znaleckému posudku Ing. Miloslava Kalouse rozporoval správnosti závěrů ceny zjištěné porovnávacím způsobem, když znalec sám připustil, že nemá přístup ke konkrétním realizovaným cenám z roku 2005. Žalovaný uvedl, že v popisu způsobu úpravy ceny na úroveň roku 2005 není plně zhodnocen negativní dopad realitní krize zmiňované znalcem a závěry se žalovanému jeví jako příliš pesimistické ve vztahu k období před krizí a naopak příliš optimistické pro období po krizi. Právě proto, že šlo o objekt po čerstvé celkové rekonstrukci, který byl plně obsazený, jeví se žalovanému, že závěry druhých dvou znaleckých posudků jsou blíže realitě. V tomto směru pak žalovaný považoval za správné, aby porovnávací metoda vycházela ze skutečně dosažených cen roku 2005 a podle žalovaného tento parametr splňuje posudek znalce Melicha, který vycházel ze zcela konkrétních dobových srovnatelných transakcí. K tomu znalec doložil Záznam Finančního úřadu v Náchodě ze dne 10. 9. 2009, který provedl přepočet znaleckého posudku zpracovaného znalcem Ing. arch. Zdeňkem Vašatou. Ocenění bylo provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a finanční úřad použil ust. § 13 zák. č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Finanční úřad ve svém záznamu posoudil provozní část, bytovou část, dále rekapituloval nákladové ceny a cenu stanovil na základě kombinace nákladového a výnosového způsobu + ohodnotil pozemky a cenu nemovitosti zrekapituloval ve výsledné ceně 5.970.040 Kč.
Soud provedl důkaz čtením znaleckého posudku Jiřího Melicha ze dne 27. 5. 2013. Ve znaleckém posudku je objednatelem posudku uveden Mgr. Vít Biolek, účel je zjištění obvyklé ceny nemovitého majetku s oceněním ke dni 5. 12. 2005. Z tohoto znaleckého posudku soud zjistil výslednou obvyklou cenu nemovitosti částkou 5.260.000 Kč. Ze znaleckého posudku je patrno, že znalec se zabýval zjištěním obvyklé ceny jak věcnou hodnotou nemovitosti (6.568.143 Kč) tak výnosovou hodnotou (3.952.233 Kč) a došel k výsledku obvyklé ceny odvozené z výše uvedených hodnot, tj. odhad obvyklé ceny s metodou střední hodnoty právě ve výši 5.260.000 Kč. Tento znalec stanovil pro optimální zjištění obvyklé ceny právě metodu střední hodnoty, kdy zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitostí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena podle znalce na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitostmi jejich úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovanému majetku a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Znalec použil srovnatelné nemovitosti v obdobných lokalitách, které byly zobchodovány, jednalo se o rodinné domy k. ú. Osice, k. ú. Lochenice a k. ú. Olešnice. Znalec porovnal nemovitosti z hlediska obestavěných prostor, zastavěné a užitné plochy, počtu podlaží, zohlednil polohu, konstrukci, vybavenost, využitelnost, vliv nabídky a poptávky. Zohlednil ekonomickou ziskovost nebo ztrátovost.
Soud k tomu dodává, že v podstatě k prodejní ceně jsou tady celkem tři znalecké posudky a jeden úřední záznam finančního úřadu. Časově první znalecký posudek Ing. arch Vašaty, který si sám zadal dlužník, za něhož jednal jednatel-kupující ze smlouvy, je s výslednou cenou 4.841.930 Kč, tj. cca o 700.000 Kč nižší než byla stanovena cena v kupní smlouvě, rozdíl mezi znaleckým posudkem a cenou v kupní smlouvě není zanedbatelný. Druhý znalecký posudek soudem ustanoveného znalce je cena, kdy znalec uvádí, že cena obvyklá by byla v rozmezí od 4.000.000 Kč do 4.340.000 Kč a reálnou prodejní cenu znalec určil částkou 4.150.000 Kč. Třetí předložený znalecký posudek předložený správcem z května 2013 hovoří o obvyklé ceně 5.260.000 Kč. Soud měl k dispozici i cenu obvyklou stanovenou finančním úřadem, která předčí všechny tři znalecké posudky. Tato cena byla určena částkou 5.970.040 Kč.
Rozdíl všech těchto čtyř cen je značný. Za této situace soud zvažoval, jak nejlépe dospět k tomu, která cena je obvyklá. Soud zvažoval smysl a důsledky ust. § 196a, když smyslem tohoto ustanovení je, aby se natrvalo a jen pro účely firmy dostaly finanční prostředky z prodeje mezi osobami blízkými do dispozice firmy. Účelem tohoto ustanovení je, aby se zamezilo tunelování vlastních firem, tedy, aby prostředky, které jdou kupujícímu, zcela zůstaly k potřebě firmy. Za těchto okolností soud zkoumal, zda skutečně platba došla na účet dlužníka, zda tedy skutečně tato cena obvyklá byla realizovaná, nejenom v kupní smlouvě, ale byla realizovaná i na účtu prodávajícího. Pokud by takové finanční prostředky na účtu dlužníka se neobjevily, pak ztrácí takové ustanovení o ochraně firmy svého účelu. Obzvlášť tehdy, pokud jediným jednatelem společnosti je právě kupující. Z těchto důvodů soud tak poučil žalobce, že musí prokázat, že jím určená kupní cena skutečně dorazila na účet prodávajícího-dlužníka. K tomu si soud vyžádal doklady o platbách, které by odpovídaly dohodnutým platebním podmínkám v kupní smlouvě. Žalobce k tomu doložil postupně příjmové pokladní doklady a smlouvu o hypotečním úvěru.
Z příjmového pokladního dokladu z 9. 12. 2005 soud zjistil, že společnost Golden Gate přijala od pana Zdeňka Hejny částku 400.000 Kč. Z dalšího pokladního dokladu z 16. 12. 2005 soud zjistil, že společnost převzala od pana Zdeňka Hejny dalších 400.000 Kč. Dalším příjmovým pokladním dokladem z 27. 12. 2005 přijala společnost od pana Zdeňka Hejny dalších 325.000 Kč. Na všech příjmových pokladních dokladech je uveden účel platby doplatek nemovitosti Sokolská 254. Příjmový pokladní doklad nemá žádné pokladní číslo, podpisy za společnost-přijal-jsou přímo od pana Zdeňka Hejny, který měl vůči společnosti plnit a platit, soud má pochybnosti ohledně těchto plateb v hotovosti, neboť pokladní doklady nejsou nijak očíslovány, soud má pochybnosti o tom, jak tedy neočíslované byly v účetnictví vedeny, pokud vůbec v účetnictví byly. K příslušným příjmovým dokladům se správce při jednání 2. 12. 2015 vyjádřil tak, že správce nemá žádné účetnictví, že mu ho nikdo nepředal a na příjmových pokladních dokladech chybí číslo dokladu v souvislé řadě. Požadoval nahlédnout do originálů takových pokladních dokladů, ty byly soudu předloženy.
Souvislost k platbám na kupní cenu má i čerpání peněz ze smlouvy o úvěru č. 0184545119 podepsané dne 25. 8. 2005-z ní zjištěno, že smlouvu podepsal Zdeněk Hejna (jedná se o ten samý podpis, co je na příjmových pokladních dokladech) a Česká spořitelna a. s. Touto smlouvou se dohodli o poskytnutí 3.000.000 Kč ke koupi nemovitosti č. p. 254 s pozemky. Úvěr byl zajištěn zástavním právem k nemovitosti ze dne 25. 8. 2005, to znamená, že zástavní právo, než došlo ke vkladu práva a k výplatě úvěru, vzniklo na nemovitost ve vlastnictví prodávající společnosti a následně přešlo na kupujícího. Správce při jednání 2.12.2015 k celé finanční transakci požadoval doložit, na čí účet šla částka 3.000.000 Kč z hypotečního úvěru.
Žalobce po sdělení pochybností ohledně příjmových dokladů dále soudu navrhl doložit rozsudek, kdy žalobcem byl Finanční úřad v Náchodě a žalovaná strana Zdeněk Hejna, předmětem žaloby bylo určení vlastnictví touto kupní smlouvou dotčených nemovitostí. Žaloba byla projednávána na Okresním soudě v Náchodě pod sp. zn. 4C 99/2006. Soudu byl doložen rozsudek ze dne 27. 8. 2009 (č. l. 136), kde bylo určeno, že společnost Golden Gate 2000 s. r. o. je vlastníkem nemovitostí. V odůvodnění tohoto rozsudku je uvedeno, že se finanční úřad domáhal určení vlastnictví proto, že mu společnost Golden Gate 2000 s. r. o. neuhradila na nedoplatcích na dani z přidané hodnoty, na dani z příjmů právnických osob a na dani z převodu nemovitostí na základě výkazů nedoplatků a platebních výměrů částku 2.217.192,27 Kč. Dále je rozsudek odůvodňován právě kupní smlouvou mezi Golden Gate a Zdeňkem Hejnou ze dne 29. 8. 2005, a protože nemovitost byla koupena za cenu o 741.930 Kč nižší, než byl znalecký posudek, pak podle ust. § 196a odst. 3 obch. zák. a hlavně z důvodů neexistence posudku znalce, který je právě pro důvody převodu mezi společností a jediným jeho jednatelem absolutně neplatná. Je pravdou, že odvolací soud pod č. j. 20Co 475/2009-158 rozsudek okresního soudu změnil tak, že žaloba byla zamítnuta, důvodem zamítnutí žaloby bylo to, že žalobce nemohl mít naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva. V tom směru soud poznamenává, že tvrzení žalobce, že byla podána žaloba na určení vlastnictví a že žalobce v této věci měl v žalobě úspěch, je pravdivé, avšak pouze do té míry, že žaloba byla zamítnuta pro neosvědčení naléhavého právního zájmu. Žalobce dále tvrdil na základě listiny (č.l. 237 tohoto spisu), že platby 400.000 Kč, 400.000 Kč, 325.000 Kč, tedy to odpovídá výším dle pokladních dokladů, byly zmiňovány soudu v této věci v r. 2006 ke sp.zn. 4C 99/2006, o čemž svědčí č. l. 62 tohoto spisu, kde jsou příjmy společnosti z kupní smlouvy uvedeny. Soud k tomu poznamenává, že výčet plateb ještě není důkazem, že bylo společnosti zaplaceno a že prostředky zůstaly na účtě této společnosti.
Další dokazování soud vedl ve smyslu toho, zda veškeré prostředky přišly na účet společnosti. Žalobce po poučení doložil výpis z BÚ společnosti Golden Gate 2000 s.r.o. za 9. měsíc roku 2005, z kterého soud zjistil, že počáteční zůstatek je nula a KONEČNÝ ZŮSTATEK JE NULa, dál pod těmito údaji byla další část výpisu z účtu odtržena (č.l. 236). 9. měsíc byla doba, kdy měla být částka z úvěru vyplacena. Tím mělo být prokázáno, že částka byla na účet připsána a jak tvrdil žalobce už v žalobě a i v průběhu celého řízení, že částka byla společností v rámci jejího obchodního styku spotřebována.
Na to žalovaný a zástupce KSZ při jednání dne 5.10.2016 navrhli, aby si vyžádal soud u Obchodní banky celý výpis, když na utrženém výpisu je uvedeno, že výpis má 1/8 stran.
Žalobce tvrdil, že částka 3.000.000 Kč z hypotečního úvěru šla ze strany České spořitelny, ale ne do rukou klienta, ale na účet společnosti Golden Gate, a že tyto peníze sloužily pro hrazení pohledávek. Nato žalobce uvedl, že osobně sám Českou spořitelnu požádal o provedení požadavku k hypotečnímu úvěru-zaslání výpisu. Poté žalobce doložil výpis z České spořitelny k účtu č. 184545119 ve vlastnictví Zdeňka Hejny, kdy došlo k čerpání úvěru s odepsáním dne 31. 8. 2005 na účet 195068661/0300 s obratem 2.975.000 Kč (č.l. 226 spisu). K tomuto číslu účtu (č. l. 236) žalobce doložil, že se jedná o účet společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. a to výpisem této společnosti s tímto číslem účtu z r. 2005-poř. č. výpisu č. 9 s utrženou první stranou listu z osmi stran celkem, kde počáteční zůstatek byl 0 a konečný zůstatek 0. Soud dal poučení o tom, že takový důkaz ještě nesvědčí, že peníze z úvěru společnosti Golden Gate 2000 byly doručeny ze strany České spořitelny a také z toho nevyplývá, že by na tomto účtu zůstaly pro potřeby společnosti Golden Gate-tedy že je společnost využila pro placení svých dluhů nebo pro svou obchodní činnost. Po provedení těchto důkazů zástupce KSZ a žalovaná strana navrhli, aby si soud vyžádal celý výpis z účtu ČSOB, tedy aby byl vidět pohyb na účtě, zda skutečně peníze přišly, když počáteční zůstatek je 0 a konečný zůstatek je 0. Na druhou stranu KSZ i žalovaná strana už nerozporovali číslo účtu Golden Gatu. Na základě návrhu KSZ a žalovaného soud požadoval na ČSOB kompletní výpis z účtu společnosti Golden Gate 9/2005. Na základě usnesení soudu ČSOB dne 25. 10. 2016 potvrdila, že č. ú. 195068661/0300 je společnosti Golden Gate a doručila celý výpis za období 9/2005 s devíti stranami. Z této listiny (č. l. 252) soud zjistil, že skutečně z účtu Hejna Zdeněk došla 2. 9. společnosti Golden Gate 2000 s. r. o. platba od účtu 0184545119/0800, jak soud zjistil, jednalo se o účet uvedený v úvěru Zdeňka Hejny (úvěr na č. l. 209) s částkou 2.975.000 Kč. Jak soud zjistil z tohoto výpisu přesně tentýž den, co byla připsána platba od Zdeňka Hejny společnosti Golden Gate, tedy 2. 9., tu samou částku jediný jednatel a společník Zdeněk Hejna této společnosti vybral na hotovosti ten samý den. Soud dále přečetl celý výpis z účtu, a z něho zjistil, že pokud společnost provedla nějakou platbu (odchozí platba), hned na to je ve stejné výši shodná částka-čerpání úvěru. Pokud společnost Golden Gate měla příchozí platbu, pak tato shodná částka s příchozí platbou šla na zaplacení splátky úvěru. Podle těchto pravidelností palteb soud usuzuje, že společnost v té době zřejmě měla kontokorentní účet pod č. 196967052/0300. Tak je to u všech 85 položek uvedených v tomto výpisu a tomu tedy odpovídá počáteční zůstatek 0 a konečný zůstatek 0. Dle tohoto výpisu už nikdy částka 2.975.000 Kč nebyla vložena. Krom této částky pan Zdeněk Hejna z tohoto účtu vybral v hotovosti za měsíc září 6.9. 53 000Kč, 14.9. 100 000Kč , 19.9. 90 000 Kč, 20.9. 159 000 Kč.
Tím má soud za prokázáno, že společnosti kupní cena nezůstala ani jeden den, byla okamžitě Zdeňkem Hejnou v hotovosti vybrána. Co se týče hodnověrnosti příjmových pokladních dokladů, soud uvádí, že nevěří žalobci po provedeném dokazování, že by peníze zůstaly ve společnosti. Je sice pravdou, že tyto listiny byly doloženy již v žalobě, která byla vedena u Okresního soudu v Náchodě v roce 2009 (č.l. 238, 237 ve spise), žalovaný se domníval, že takový důkaz mu pomůže vyhrát, nicméně, že byly předloženy v dřívější době ještě neznamená, že tato částka skutečně zůstala ve společnosti, ostatně tak, jak i nezůstala částka 2.975.000 Kč .Proto i žalobce zprvu doložil pouze část výpisu za 9/2005( odtržený výpis).
Ust. obchodního zákoníku § 196a v odst. 3) stanoví:
(3) Jestliže společnost nebo jí ovládaná osoba nabývá majetek od zakladatele, akcionáře nebo od osoby jednající s ním ve shodě anebo jiné osoby uvedené v odstavci 1 nebo od osoby jí ovládané anebo od osoby, se kterou tvoří koncern, za protihodnotu ve výši alespoň jedné desetiny upsaného základního kapitálu ke dni nabytí nebo na ně úplatně převádí majetek této hodnoty, musí být hodnota tohoto majetku stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem.
V mezidobí od podání žaloby ze dne 12.1.2012 došlo ke změně ustálené judikatury k ust. § 196a Obchz. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 3986/2009 ze dne 8.2.2012 byla-li ve smlouvě podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku sjednána cena tržní (tj. cena v daném místě a čase obvyklá), ačkoliv cena, za níž byl majetek převeden, nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, bylo účelu sledovaného uvedeným zákonným příkazem dosaženo, byť nikoliv postupem předpokládaným v ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku. V takovém případě však není žádného důvodu dovozovat absolutní neplatnost uzavřené smlouvy jen proto, že nebyl dodržen mechanismus zabezpečující, aby cena za převod majetku nebyla sjednána na úkor společnosti. Opačný závěr (podle něhož to, že cena nebyla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem vede bez dalšího k závěru o neplatnosti smlouvy podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku i tehdy, byla-li sjednána cena tržní) by v krajním případě mohl vést i k poškození společnosti, na jejíž ochranu je ustanovení § 196a odst. 3 konstruováno (např. bude-li ve smlouvě sjednána cena pro společnost výhodnější než cena tržní). Jinými slovy předpokladem pro závěr o neplatnosti smlouvy o převodu majetku podléhající ustanovení § 196a odst. 3 obchodního zákoníku není pouze nedodržení požadavku, aby hodnota převáděného majetku byla stanovena na základě posudku znalce jmenovaného soudem, ale (současně) i zjištění, že cena sjednaná ve smlouvě je pro společnost méně výhodná než cena v daném místě a čase obvyklá.
V judikátě se hovoří o převodu majetku na úkor společnosti, o ceně pro společnost méně výhodné, je uvažováno o výhodné koupi fyzické osoby na úkor společnosti. Žalobce ve věci však jednal tak, aby to vypadalo, že bylo zaplaceno. Po převodu úvěru si tu samou částku na hotovosti vybral. Společnosti se podle provedených důkazů nedostalo plnění z převodu částky úvěru, soud neuvěřil ani tvrzeným příjmům na základě příjmových pokladních dokladů, které nemají žádné očíslování, které by musely mít, pokud by byly řádně v účetnictví společnosti. Dle tvrzení správce mu dlužník ani žádné učetnictví nepředal. Soud má za to, že žalobce své firmě nezaplatil ničeho. Taková kupní smlouva pro obcházení zákona, pro rozpor s ust. § 39 a § 196a obch. z. je absolutně neplatná.
Ust. § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný před 1.1.2014, stanoví, že neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Soud má za to, že byť by byla v kupní smlouvě stanovena cena obvyklá (soud obvyklost ceny stanovené ve třech znaleckých posudcích a výpočtu finančního úřadu pro výpočet daně v rozdílech až cca 2 mil. Kč nehodnotí vzhledem k těmto závěrům), která by došla na účet, avšak ve společnosti by nikdy nezůstala pro její potřeby, nebyl by tak naplněn smysl a účel ust. § 196a obch. zák., který má chránit od vyvádění majetku společníky ve svých firmách a to ve svůj prospěch jakožto fyzické osoby. Zde v tomto případě se jedná o ukázkový případ toho, jak obejít zákon.
Soud ještě podotýká, že vzhledem k datu vydání rozsudku Okresního soudu v Náchodě pod č. j. 4C 99/2006-136 ze dne 27. srpna 2009 měl již Zdeněk Hejna vědomost o tom, že kupní smlouva je neplatná, když v té době prodávající a kupující nepředložil znalecký posudek znalce ustanoveného soudem. Rozsudek sice byl zrušen odvolacím soudem pro nedostatek naléhavého právního zájmu žalobce Finančního úřadu, důvod neplatnosti byl v rozsudku, byť nepravomocném, jednoznačně stanoven.
V rámci dokazování zástupce žalobce navrhl výslech pana Hejny. K tomuto výslechu se připojil i krajský státní zástupce. Soud nepokládal za nutné provést jeho výslech, když disponuje jenom listinami, které byly soudu doloženy, účetnictví nemá, což potvrdil správce, že mu nic nebylo předáno, krajský státní zástupce dále navrhl vyslechnout osobu, která zpracovávala účetnictví, její jméno neznal a soud věděl od správce, že účetnictví nemá, žalovaná strana navrhla znalecký posudek na stáří písma i na stáří listiny pokladních bloků. V řízení bylo prokázáno, že podstatná část kupní ceny byla osobou jediného jednatele panem Hejnou vybrána ve stejný den, nezaplacení této částky soudu postačuje k vyslovenému závěru o absolutní neplatnosti kupní smlouvy. Vzhledem k výše uvedeným závěrům tyto důkazy soud neprovedl a zamítl je.
O nákladech bylo rozhodnuto tak, že žalovaný ve věci vyhrál, nebyl však zastoupen a žádné náklady mu nevznikly. Tomu odpovídá bod IV. rozsudku. Protože žalobce prohrál, je povinen podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. zaplatit náklady za znalecký posudek. Žalobcem byla zaplacena záloha ve výši 10.000 Kč, znalci bylo přiznáno znalečné ve výši 9.420,67Kč-tomu odpovídá bod II. rozsudku a vratka dle bodu III. rozsudku.
Poučení: Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení k Vrchnímu soudu v Praze prostřednictvím soudu podepsaného. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat soudního výkonu rozhodnutí.
V Hradci Králové 15. února 2017
Mgr. Věra Šáfrová v. r. samosoudkyně
Za správnost vyhotovení: Martina Jirků