5 Co 624/2013
Datum rozhodnutí: 07.06.2013
Dotčené předpisy: § 686 odst. 2 OZ




ROZSUDEK


JMÉNEM REPUBLIKY


Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Mileny Babkové a soudců JUDr. Petra Fořta, Ph.D. a Mgr. Jiřího Straky ve věci žalobce
P. M.,
bytem ..., zastoupeného JUDr. Janem Křečkem, advokátem se sídlem Praha 2, Záhřebská 13, proti žalovaným
1) M. B. ,
bytem... a
2) V. B. ,
bytem..., zastoupeným JUDr. Jiřím Šmrhou, advokátem se sídlem ve Strakonicích, Plánkova 600,
o
určení výše nájemného,
t a k t o :


I. Rozsudek soudu prvého stupně
s e

m ě n í
takto:


Zamítá

se žaloba na stanovení nájemného pro byt o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím v domě č.p. 363 ve druhém podlaží v ulici Sídliště 2 v obci Sedlice u Blatné ve výši 69,- Kč/1 m2, tedy v částce 4.878,- Kč měsíčně k 27.6.2012.


II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na nákladech řízení před soudy obou stupňů částku 20.218,-Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

O d ů v o d n ě n í :


Napadeným rozsudkem soud prvého stupně stanovil pro byt užívaný žalovanými jako nájemci o velikosti 3+1 s příslušenstvím v domě č.p. 363 ve 2. podlaží v ulici Sídliště 2 v obci Sídliště u Blatné obvyklé nájemné ve výši 25,- Kč za 1 m2, tedy 1.768,- Kč měsíčně. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků.


Soud prvého stupně vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem domu č.p. 363, v němž žalovaní od 22.8.1983 na základě nájemní smlouvy ze dne 1.4.1993 užívají předmětný byt 3+1. Žalobce dodatkem k nájemní smlouvě, který byl datován dnem 8.4.2012, navrhl zvýšení nájemného v tomto bytě počínaje dnem 1.5.2012 na částku 4.878,- Kč měsíčně (69,- Kč za 1 m2), když vyšel z mapy zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj, v níž je určeno obvyklé nájemné pro byty ve standardním technickém stavu v obci Blatná. Žalobce doložil nájemní smlouvy, v nichž bylo sjednáno nájemné 5.000,- Kč a 5.500,- Kč měsíčně. Jelikož žalovaní vyslovili se zvýšením nájemného přípisem ze dne 18.6.2012 nesouhlas, podal žalobce dne 27.6.2012 žalobu o určení nájemného. Soud prvého stupně měl podmínky § 696 odst. 2 obč.zák, jež opravňují soud určit výši obvyklého nájemného, za splněné, a proto nájemné stanovil. Za obvyklé nájemné však nepovažoval nájemné navržené žalobcem. Dle názoru okresního soudu nelze vycházet z doložené mapy nájemného, neboť předmětný byt se nenachází v obci Blatná a není ve standardním technickém stavu, neboť nebyl po dobu 30 let rekonstruován. K nájemním smlouvám s nájemným 5.000,- Kč a 5.500,- Kč měsíčně okresní soud uvedl, že k těmto bytům náleží i garáž, parkoviště a zahrada a dle nesporného tvrzení účastníků se jedná o plně zrekonstruované byty. Proto okresní soud za zásadní důkaz považoval sdělení Městského úřadu v Sedlici, z něhož vyplynuly současné cenové hladiny bytů v této obci. Nájemné za srovnatelný byt činí 22,67 Kč za 1 m2. Předmětný byt je vytápěn přímotopy, žalovaní jej pouze běžně udržují a nájemné tak bylo stanoveno ve výši 25,- Kč za 1 m2, tedy ve výši 1.768,- Kč měsíčně, která odpovídá spodní hranici nájemného obvyklého v dané lokalitě a v daném čase za srovnatelný byt.


Proti tomuto rozsudku se včas odvolal žalobce. Namítl, že v okolních bytech, ohledně nichž dokládal nájemní smlouvy na vyšší nájemné, nedošlo k žádným rekonstrukcím, ani tuto skutečnost účastníci neučinili nespornou, tyto byty jsou jen lépe udržovány, došlo k některým nezbytným zásahům, např. k výměně oken. Přesto nájemci těchto obdobných bytů platí za jejich užívání částku podstatně vyšší, než platí žalovaní ve stejném bytě. U těchto ostatních nájemců se užívání garáží projevuje v celkové výši nájmu částkou pouze 500,- Kč za měsíc. Soud prvého stupně měl vzít v úvahu uvedenou cenovou mapu. Obec Blatná je sice větších rozměrů, ale jde o standardní byty v tomtéž kraji. Nájemné u obecních bytů v obci Sedlice se pohybuje od 20,40 Kč do 60,- Kč za 1 m2. Nízké částky jsou uváděny pro byty kategorie IV., za což nelze považovat za předmětný byt, který byl považován za byt I. kategorie. Odvolatel navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen a ve věci znovu jednáno soudem prvého stupně.


Žalovaní navrhli rozsudek soudu prvého stupně potvrdit. Dle žalovaných tento soud přihlédl k rekonstrukci jiných bytů v tomtéž domě. Rovněž tak zohlednil, že nájemné u nich představuje i ekvivalent za užívání garáže a přilehlého pozemku. Dále nelze zaměňovat obec Blatná s obcí Sedlice. Okresní soud naprosto správně vyšel z cenových údajů sdělených mu obcí Sedlice.


Odvolací soud napadený rozsudek přezkoumal postupem dle § 212a odst. 1, 3 a 5 o.s.ř. Částečně zopakoval dokazování a doplnil jej a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.


Podle § 696 odst. 2 obč.zák. nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.



Okresní soud postupoval při rozhodování o žalobě žalobce dle tohoto ustanovení.


Z evidenčního listu pro výpočet nájemného ze dne 20.6.2002 plyne, že aktuální nájemné hrazené nájemci bylo určeno dle vyhl. č. 176/1993 Sb. a výměru Ministerstva financí č. 1/2002 a nebylo tak sjednáno dohodou.


Jelikož se účastníci o zvýšení nájemného nedohodli, bylo namístě, aby se soud zabýval tím, zda jsou splněny podmínky pro určení obvyklého nájemného ve smyslu citovaného ustanovení. Žalobce přitom doplnil při odvolacím jednání, že žádá o určení nájemného ke dni podání žaloby.


Soudnímu řízení předcházely hmotněprávní úkony účastníků. Zástupce žalobce sepsal dne 18.4.2012 dodatek k nájemní smlouvě, v němž od 1.5.2012 navrhl zvýšit nájemné u předmětného bytu na 4.878,- Kč měsíčně. Tento dodatek, jak z něho dále vyplývá, adresoval jen žalovanému (žalované dle vyjádření žalující strany návrh na zvýšení výživného adresován a odeslán nebyl) a vyzval jej k vyjádření souhlasu či nesouhlasu s ním . Žalobce doložil doručenkou pošty od tohoto dodatku, na níž je jako adresát uveden žalovaný, který před odvolacím soudem potvrdil, že dodatek převzal.


Účastníci učinili nesporným, že žalovaní jsou manželé, přičemž tento stav trval i ke dni sepsání uvedeného dodatku k nájemní smlouvě (18.4.2012). Totéž platí o tom, že tento byt k uvedenému okamžiku neměl a ani nemá charakter služebního bytu.


Je tak třeba vycházet z toho, že u předmětného bytu se ke dni sepsání tohoto dodatku jednalo a i v době následující jedná o společný nájem bytu manželi (žalovanými) ve smyslu § 703 a násl. obč.zák., o čemž mezi účastníky v rámci soudního řízení nebylo sporu.


Za této situace posuzoval odvolací soud, zda postačuje, aby pronajímatel navrhl zvýšení nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč.zák. jen jednomu ze společných nájemců.


Odvolací soud seznámil účastníky s judikaturou Nejvyššího soudu týkající se dání výpovědi manželům jako společným nájemcům (2 Cdon 37/97 a navazující rozhodnutí), dle níž výpověď musí být dána oběma manželům a oběma jim musí být doručena.


Dle zástupce žalobce tato judikatura na projednávaný případ nedopadá, výpověď má dle něj významnější důsledky pro nájemní vztah, při rozhodování o zvýšení nájmu jde jen o majetkovou záležitost. Žalovaná byla o návrhu na zvýšení nájmu informována svým manželem a trvání na tom, aby návrh ze strany žalobce směřoval i vůči žalované, je příliš formalistický.


Žalovaní se přiklonili k tomu, že i návrh na zvýšení nájmu musí být adresován oběma manželům, což se nestalo, byť připustili, že žalovaný seznámil manželku s návrhem na zvýšení nájemného, jemu doručenému. Na návrh reagoval ve vztahu k žalobci jen žalovaný (což vyplývá i z listiny založené ve spise ze dne 18.6.2012).


Odvolací soud je téhož názoru jako strana žalovaná. Judikatura týkající se výpovědi z nájmu bytu je použitelná i u návrhu na zvýšení nájemného.


Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně (§ 700 odst. 1 a § 702 obč.zák.). To se projevuje, jak pokud jde o zánik tohoto práva, tak i pokud jde o jeho výkon. Nájemné (sjednání či určení jeho výše) je jednou z nejpodstatnějších složek obsahu nájemního vztahu. V hmotněprávní oblasti se nedílnost společného nájmu bytu manželů projevuje i tím, že pronajímatel musí navrhnout zvýšení nájemného ve smyslu § 686 odst. 2 obč.zák. oběma nájemcům, tj. návrh na vyšší nájemné musí směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručen.


V dané věci návrh na zvýšení nájemného směřoval jen vůči žalovanému, a proto nebyla splněna podmínka pro určení nájemného soudem ve smyslu citovaného ustanovení. Nic na tom nemění, že žalovaná byla s tímto návrhem žalovaným seznámena, neboť jí adresován takový návrh ze strany žalobce nebyl.


Za situace, kdy se jedná o věc, u níž z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky, nebyl odvolací soud vázán rozsahem odvolání (§ 212 písm. d/ o.s.ř.), a proto dle § 220 odst. 1 o.s.ř. napadený rozsudek soudu prvého stupně změnil tak, že žalobu zcela zamítl. Nárok na jakékoliv zvýšení nájemného soudem totiž v dané věci ke dni rozhodnutí soudu vůbec není dán.


Ve věci byli zcela úspěšní žalovaní, a to jak před soudem prvého, tak před soudem druhého stupně a náleží jim proto plná náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů (§ 142 odst. 1 o.s.ř., v odvolacím řízení za použití § 224 odst. 1 o.s.ř.). Před soudem prvého stupně žalovaným náleží na náhradě nákladů řízení odměna advokáta za zastupování dle advokátního tarifu ve znění účinném do 31.12.2012, kdy tarifní hodnota činí dle § 9 odst. 1 tohoto tarifu 5.000,- Kč, sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby pak ve smyslu § 7 činí 1.000,- Kč a jelikož jde o společné úkony při zastupování více osob, je u každého žalovaného odměna snížena o 20 %, tj. činí u každého z nich 800,- Kč za jeden úkon právní služby. Advokát žalovaných vykonal před soudem prvého stupně u obou žalovných 4 úkony právní služby v plné sazbě, a to přípravu a převzetí zastoupení, vyjádření k soudu a účast u dvou jednání, dále zde náleží poloviční sazba za účast při přípravném jednání, tj. 400,- Kč u obou žalovaných. Dále ke každému úkonu náleží paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu, tj. 5x 300,- Kč. Dalším nákladem žalovaných je 21 % DPH z těchto částek. Co se týče nákladů odvolacího řízení, ty jsou představovány také odměnou advokáta za dva úkony právní služby u obou žalovných (vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání) dle advokátního tarifu ve znění účinném od 1.1.2013, kdy sazba za jeden úkon právní služby činí u každého ze žalovaných 1.200,- Kč (§ 7, § 9 odst. 1 a § 12 odst. 4 advokátního tarifu). Dále tyto náklady tvoří 2x paušální náhrada hotových výdajů po 300,- Kč, cestovné advokáta k odvolacímu soudu a zpět v částce 800,-Kč, náhrada za ztrátu času za 4 půlhodiny po 100,- Kč za cestu k odvolacímu jednání a zpět a 21 % DPH z těchto částek. Konečně jsou tyto náklady představovány jízdným žalovaného k odvolacímu soudu osobním automobilem v celkové částce 979,- Kč. Celkem tak náklady žalovaných před soudy obou stupňů činí částku 20.218,- Kč, kterou jim uhradí jako osobám oprávněným společně a nerozdílně ve věci zcela neúspěšný žalobce.


P o u č e n í :
Proti tomuto rozsudku lze u Okresního soudu ve Strakonicích podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR v Brně do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku, avšak jen za podmínek § 237 odst. 1 o.s.ř.

Krajský soud v Českých Budějovicích

dne 7. června 2013


JUDr. Milena B a b k o v á, v.r.

předsedkyně senátu