44 ICm 1898/2012
(44 ICm 1898/2012-51) KSPA 44 INS 7038/2011-C2-9

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY

Krajský soud v Hradci Králové, pobočka v Pardubicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Bulisovou v právní věci žalobkyně JUDr. Evy Mlčochové, se sídlem Purkyňova 37, Svitavy, insolvenční správkyně dlužníka JUDr. Vladislava anonymizovano , anonymizovano , bytem Česká Třebová, Staré náměstí 78, proti žalovanému KHK-VM s.r.o., se sídlem Zámrsk 151, IČO 28809921, zastoupenému JUDr. Evou Vaňkovou, advokátkou ve Vysokém Mýtě, Rokycanova 114 o určení neúčinnosti právního úkonu

takto:

I. Žaloba o určení, že kupní smlouva uzavřená dne 15.12.2010 mezi dlužníkem JUDr. Vladislavem Podzimkem, anonymizovano , trvale bytem Česká Třebová, Staré náměstí 78, na straně jedné jako prodávající, a žalovanou KHK-VM s.r.o., se sídlem Zámrsk 151, IČO 28809921, na straně druhé jako kupující, jejímž předmětem byl úplatný převod nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 147 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, v obci a k.ú. Vysoké Mýto, kde jsou označeny jako: budova bez čp/če, způsob využití jiná st., postavená na pozemku p.č. 4214/13, budova bez čp/če, způsob využití jiná st., postavená na pozemku p.č. 4214/15, pozemek p.č. 4214/13 o výměře 166 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 4214/15 o výměře 397 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 4214/38, o výměře 1497 m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, pozemek p.č. 4282/16, o výměře 116 m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití sportoviště a rekreační plocha, za kupní cenu ve výši 2.000.000,-Kč, je neúčinným právním úkonem, a to v souladu s § 235 a § 240 insolvenčního zákona, a povinnost vydat do majetkové podstaty dlužníka uvedené nemovitosti, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupce JUDr. Evy Vaňkové, advokátky ve Vysokém Mýtě, Rokycanova 114, na náhradu nákladů řízení 14 232,-Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. (KSPA 44 INS 7038/2011)

Odůvodnění:

Žalobou doručenou zdejšímu soudu 21.6.2012 se žalobkyně domáhala určení, že kupní smlouva z 15.12.2010 uzavřená mezi dlužníkem JUDr. Vladislavem Podzimkem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím je neúčinným právním úkonem. Předně měla za to, že se jedná o právní úkon bez přiměřeného protiplnění. Kupní cena zaplacená za nemovitosti uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku ve výši 2.000.000,-Kč nebyla podle jejího názoru přiměřeným protiplněním s ohledem na rozsah využití a umístění nemovitostí. Měla za to, že pokud nabyl prodávající nemovitosti 24.4.2008 za kupní cenu 2.400.000,-Kč, kupní cena, za kterou prodával nemovitosti 15.12.2010, nemohla být kupní cenou přiměřenou. Navíc tuto kupní smlouvu dlužník uzavřel čtyři měsíce před podáním svého návrhu na zahájení insolvenčního řízení, ve kterém deklaroval, že je v úpadku (následně byl také úpadek zdejším soudem zjištěn). V té době měl závazky vůči více věřitelům. Kromě vyslovení neúčinnosti kupní smlouvy navrhla, aby soud uložil žalovanému vydat převedené nemovitosti do majetkové podstaty dlužníka Vladislava anonymizovano .

Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Potvrdil, že 15.12.2010 uzavřel jako kupující kupní smlouvu s JUDr. Podzimkem jako prodávajícím se sjednanou kupní cenou 2.000.000,-Kč. Nejednalo se o právní úkon bez přiměřeného protiplnění nebo právní úkon učiněný ve prospěch osoby blízké, s dlužníkem netvoří koncern. Jednatelem žalovaného je Martin Kytlic a jediným společníkem je Karlheinz Krüger německé národnosti s bydlištěm ve Spolkové republice Německo a ani jeden z nich není osobou blízkou dlužníku. Před koupí vycházel žalovaný ze zjištění, že dlužník byl advokátem a zároveň společníkem a jednatelem společnosti Východočeská leasingová spol. s r.o. a nabízel nemovitosti prostřednictvím realitního makléře Radka Bartoše. Věděl, že dlužník delší dobu bez úspěchu nabízel nemovitosti k prodeji, následně uzavřel s realitním makléřem zprostředkovatelskou smlouvu se zájmem prodat nemovitost nejméně za 2.200.000,-Kč. Jak jednatel žalovaného, tak jediný společník jednali od počátku pouze s realitním makléřem, nikoliv s dlužníkem. Nákup nemovitostí byl hrazen výlučně finančními prostředky jediného společníka žalovaného, o nemovitost projevili zájem v listopadu 2010 ještě před vznikem žalované společnosti. Měli v úmyslu pronajímat nemovitosti společnosti CZETEC spol. s r.o. Stavebně technický stav budov byl poměrně špatný, kupní cena 2.000.000,-Kč byla odpovídající. Znalecké ocenění ze dne 25.5.2012 stanovilo obvyklou cenu na 1.950.000,-Kč. Podle projekční kanceláře BKN spol. s r.o. a její studie zastavitelnosti areálu byly reálné dvě varianty, a to buď kompletní rekonstrukce včetně opláštění, zateplení a opravy střechy nebo demolice. Dlužník od koupě v dubnu 2008 do nemovitostí neinvestoval, nevytápěl je, nebyla zapojena voda ani elektrická energie. Kupní cena byla přiměřená, obvyklá vzhledem k technickému stavu nemovitostí.

Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

-kupní smlouvou z 15.12.2010 převedl prodávající JUDr. Vladislav Podzimek na kupujícího-žalovaného nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 147 u Katastrálního úřad pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí pro obec a k.ú. Vysoké Mýto, nemovitosti uvedené ve výroku I. rozsudku, kupní cena činila 2.000.000,-Kč, právní účinky vkladu vlastnického práva vznikly k 16.12.2010, -podle výpisu z katastru nemovitostí pořízeného 30.5.2012 je žalovaný vlastníkem nemovitostí uvedených ve výroku I.rozsudku zapsaných na listu vlastnictví č. 147 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto (KSPA 44 INS 7038/2011)

-podle výpisu z katastru nemovitostí pořízeného 14.1.2009, list vlastnictví č. 147 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto bylo vlastnické právo k nemovitostem vyznačeno pro JUDr. Vladislava anonymizovano , bytem Staré náměstí 78, Česká Třebová, -ze znaleckého posudku č. 363-2/2011 ze dne 7.1.2011 zpracovaného Jaroslavem Truhlářem, Vysoké Mýto soud zjistil, že nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 147 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto mají cenu 2.039.790,-Kč, jednalo se o zjištění ceny pro daňové účely, podle zákona č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 3/2008 Sb., -z kupní smlouvy z 24.4.2008 vyplývá, že prodávající Bohumír Svatoš prodal kupujícímu JUDr. Vladislavu Podzimkovu nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 4321 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto, jedná se o nemovitosti uvedené ve výroku I. rozsudku, nemovitosti byly prodány za kupní cenu 2.300.000,-Kč, -rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí z 19.6.2008 byl povolen vklad vlastnického práva k nemovitostem, a to k budově bez čp./če., jiná stavba nacházející se na pozemku p.č. 4214/13, budově bez čp./če., jiná stavba nacházející se na pozemku p.č. 4214/15, pozemku p.č. 4214/13, pozemku p.č. 4214/15, pozemku p.č. 4214/38 a pozemku p.č. 4282/16, vše v k.ú. Vysoké Mýto do katastru nemovitostí podle návrhu účastníků-prodávajícího Bohumíra Svatoše a kupujícího JUDr. Vladislava anonymizovano , právní moc nastala 19.6.2008, návrh na zahájení řízení o povolení vkladu byl doručen Katastrálnímu úřadu pro Pardubický kraj 30.4.2008, -z údajů z veřejné části živnostenského rejstříku pořízeného k 20.7.2012 vyplývá, že Radko Bartoš má živnostenské oprávnění kromě jiného i pro realitní činnost, správu a údržbu nemovitostí, reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení, -ze smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí z 22.1.2010 vyplývá, že Radko Bartoš-realitní kancelář Max na straně jedné jako zprostředkovatel a JUDr. Vladislav Podzimek na straně druhé jako zájemce uzavřeli smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 147 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto, zprostředkovatel měl vyvinout činnost směřující k zajištění příležitosti uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou za kupní cenu nejméně 2.200.000,-Kč, -z výpisu z obchodního rejstříku pořízeného 4.7.2012 soud zjistil, že žalovaný vznikl 1.12.2010, jednatelem je Martin Kytlic, jediným společníkem Karlheinz Krüger, základní kapitál činí 200.000,-Kč, -z e-mail zprávy z 22.4.2011 se podává, že J. Fišer ze společnosti BKN spol. s r.o. zaslal M. Kytlicovi zprávu o stavu nemovitostí v Drábech s tím, že nabídl dvě varianty řešení, a to úpravu a kompletní nové vnitřní rozvody, opravu fasády, novou střechu, zateplení s tím, že objekty jsou v bídném stavu, nebo demolici s následnou výstavbou potřebných staveb podle speciálních požadavků, s vyššími investičními náklady a se zdlouhavějším stavebním řízením, -z průvodní zprávy studie zastavitelnosti areálu na akci výrobní areál CZETEC Vysoké Mýto-Dráby projektanta BKN spol. s r.o. z června 2011 vyplývá, že je ve studii doporučena demolice objektu a navržen nový výrobní objekt, tím měla být ocelová hala s opláštěním sendvičovým panelem, -z výpovědi účastníka-jednatele žalovaného Romana Kytlice soud zjistil, že s panem Krügerem našli nemovitost ve Vysokém Mýtě, oslovili realitní kancelář, nabídli kupní cenu 2.000.000,-Kč, s cenou JUDr. Podzimek souhlasil, přestože realitní kancelář původně nabízela nemovitosti za 2.200.000,-Kč, žalovaný byl založen pro koupi této nemovitosti a aby pronajímal nemovitost společnosti CZETEC s.r.o., jednatel i pan Krüger viděli dlužníka poprvé při podpisu kupní smlouvy, jednatel při podpisu kupní smlouvy o dluzích JUDr. anonymizovano nevěděl, -z výpovědi svědka Radko Bartoše, zprostředkovatele, realitního makléře soud zjistil, že nabízel předmětné nemovitosti podle smlouvy od ledna 2010, k převodu na katastru (KSPA 44 INS 7038/2011)

nemovitostí došlo v prosinci 2010, nemovitosti nabízel k prodeji přibližně rok, nabízel je nejprve bez uvedení kupní ceny a obdržel tři nabídky na 1.500.000,-Kč, 1.600.000,- Kč a 1.800.000,-Kč, poté nabízel za 2.200.000,-Kč, což byla poměrně vysoká částka, po umístění nabídky na internet se ozval žalovaný v říjnu 2010 a po prohlédnutí nabídl 2.000.000,-Kč, tuto částku dlužník akceptoval, podle názoru svědka se dlužník JUDr. Podzimek a žalovaný neznali, do smlouvy uvedli podmínky, aby předešli problémům.

Soudu je známo ze své činnosti, že usnesením č.j. KSPA 44 INS 7038/2011-A-14 z 23.6.2011 zjistil úpadek dlužníka JUDr. Vladislava anonymizovano , na jeho majetek prohlásil konkurs a insolvenčním správcem ustanovil žalobkyni. Soud má za prokázané, že v dubnu 2008 koupil dlužník předmětné nemovitosti za 2.300.000,-Kč. Dne 15.12.2010 uzavřel dlužník jako prodávající s kupujícím-žalovaným kupní smlouvu, kterou na žalovaného převedl nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 147 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto za kupní cenu 2.000.000,-Kč. Tato kupní smlouva byla uzavřena až poté, kdy realitní makléř Radko Bartoš asi rok nabízel neúspěšně nemovitosti na základě smlouvy o zprostředkování prodeje původně s nabídkou kupní ceny 2.200.000,-Kč, na tuto cenu žádný zájemce nereflektoval, tři zájemci nabízeli v průběhu doby kupní cenu až o 700.000,-Kč nižší. Teprve poté, když si nemovitost prohlédl jednatel a společník žalovaného a nabídli 2.000.000,-Kč, dlužník cenu akceptoval a byla uzavřena kupní smlouva. Dále z provedených důkazů vyplynulo, že nemovitosti v té době nebyly v dobrém technickém stavu, dvě stavby nebyly udržované, nebyly vytápěny, nebyla zavedena voda, elektrický proud a podle posouzení společnosti BKN s.r.o. byla demolice jednou z možností, jak se stavbami naložit, což by si vyžádalo delší dobu a složité stavební řízení. Další možností bylo stavby rekonstruovat, provést novou fasádu, zavést rozvody, zhotovit novou střechu, stavby zateplit. Z výpovědi účastníka a svědka Radko Bartoše pak má soud za prokázané, že mezi dlužníkem a žalovaným nejsou vztahy osob blízkých, dlužník a osoby jednající v zájmu žalovaného se před koupí nemovitostí neznali. Jak vyplynulo z výpovědi svědka, účastníci kupní smlouvy byli opatrní, o čemž svědčily podmínky obsažené v kupní smlouvě. Nemovitosti měly sloužit k nájmu ve prospěch společnosti CZETEC s.r.o. Soud má dále za prokázané ze znaleckého posudku z ledna 2011, že pro daňové účely činila cena předmětných nemovitostí 2.039.790,-Kč, jedná se o cenu podle zákona o oceňování majetku a prováděcího předpisu.

Podle ustanovení § 240 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon (dále jen IZ) právním úkonem bez přiměřeného protiplnění se rozumí právní úkon, jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo za protiplnění, jehož obvyklá cena je podstatně nižší než obvyklá cena plnění, k jehož poskytnutí se zavázal dlužník.

Podle odstavce 2 téhož ustanovení právním úkonem bez přiměřeného protiplnění se rozumí pouze právní úkon, který dlužník učinil v době, kdy byl v úpadku, nebo právní úkon, který vedl k dlužníkovu úpadku. Má se za to, že právní úkon bez přiměřeného protiplnění učiněný ve prospěch osoby dlužníku blízké nebo osoby, která tvoří s dlužníkem koncern, je úkonem, který dlužník učinil v době, kdy byl v úpadku.

Podle odst. 3 téhož ustanovení právnímu úkonu bez přiměřeného protiplnění lze odporovat, byl-li učiněn v posledních 3 letech před zahájením insolvenčního řízení ve prospěch osoby dlužníku blízké nebo osoby, která tvoří s dlužníkem koncern, anebo v době 1 roku před zahájením insolvenčního řízení ve prospěch jiné osoby.

Podle ustanovení § 239 odst. 3 IZ insolvenční správce může podat odpůrčí žalobu ve lhůtě 1 roku ode dne, kdy nastaly účinky rozhodnutí o úpadku. Nepodá-li ji v této lhůtě, odpůrčí nárok zanikne. (KSPA 44 INS 7038/2011)

Účinky rozhodnutí o úpadku nastaly 23.6.2011, žaloba byla doručena zdejšímu soudu 21.6.2012. Žalobkyně namítala neúčinnost právního úkonu, který byl učiněn 15.12.2010, insolvenční řízení bylo zahájeno doručením insolvenčního návrhu 27.4.2011, žalobkyně namítala neúčinnost právního úkonu vůči jiné osobě než je osoba dlužníku blízká nebo osobě, která tvoří s dlužníkem koncern, žalobu podala žalobkyně včas.

Soud dospěl k závěru, že kupní smlouva z 15.12.2010 není neúčinným právním úkonem. Nejedná se o právní úkon, při kterém by bylo poskytnuto protiplnění, jehož obvyklá cena byla podstatně nižší než obvyklá cena plnění, ke kterému se zavázal dlužník. Kupní cena ve výši 2 mil. Kč, za kterou dlužník nemovitosti prodal, je cenou přiměřenou. Soud zejména přihlédl k prokázané skutečnosti, že stavby byly v nedobrém technickém stavu, mohly být i demolovány a postaveny nové budovy. Pokud by nedošlo k demolici, byly nezbytné vysoké investice do nových rozvodů elektřiny, tepla, zateplení, opláštění, nové střechy. Budovy nebyly od dubna 2008 do prodeje v prosinci 2010 řádně udržovány. I když dlužník koupil předmětné nemovitosti v roce 2008 za kupní cenu 2.300.000,-Kč a v roce 2010 je prodal za částku o 300.000,-Kč nižší, nejedná se podle soudu o nepřiměřené plnění právě proto, že nemovitosti nebyly udržované. I když bylo v roce 2011 zpracováno znalecké ocenění, které stanovilo cenu pro daňové účely na 2.039.790,-Kč, jedná se o cenu zjištěnou podle oceňovacího předpisu, nejedná se o stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí v daném místě a čase. Nebyl tak splněn základní předpoklad pro kvalifikaci právního úkonu jako úkonu bez přiměřeného protiplnění. Protiplnění nebylo podstatně nižší než obvyklá cena plnění, ke kterému se dlužník zavázal. Soud přihlédl i ke skutečnosti, že nemovitosti byly nabízeny k prodeji realitním makléřem po dobu nejméně jednoho roku a zájemci nabízeli ceny výrazně nižší než kolik činila konečná kupní cena 2.000.000,-Kč. Podle názoru soudu konečná kupní cena byla nejvyšší, za kterou bylo možné v daném čase nemovitosti prodat, což vyplývá zejména z prokázané doby nabízení nemovitostí k prodeji a z prokázaného technického stavu budov. V řízení nebylo prokázáno, že by mezi dlužníkem a žalovaným byl vztah osob blízkých, účastníci kupní smlouvy z 15.12.2010 se neznali, není ani prokázáno, že by tvořili koncern.

Vzhledem k výše uvedenému skutkovému zjištění a právnímu posouzení soud žalobu jako nedůvodnou zamítl, včetně uložení povinnosti vydat nemovitosti insolvenčnímu správci.

Soud považoval za významné posoudit účinnost či neúčinnost právního úkonu v soudním řízením zejména proto, že bylo možné provést důkaz výslechem svědka, což by v samotném insolvenčním řízení nebylo možné. Mohl tak být proveden důkaz, kterým byly prokázány skutečnosti tvrzené žalovanou společností.

O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal úspěšnému žalovanému náhradu nákladů řízení. Tato náhrada spočívá v odměně advokáta ve výši 10.000,-Kč podle vyhlášky č. 484/2000 Sb. Dále se přiznává náhrada za tři režijní paušály po 300,-Kč podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif v platném znění. Náhrada za cestovné z Vysokého Mýta do Pardubic a zpět při překonání vzdálenosti celkem 90 km vozem Citroen Xsara, reg. značka 2E64854 činí 560,-Kč, náhrada za promeškaný čas čtyři půlhodiny po 100,-Kč činí 400,-Kč podle advokátního tarifu. Zástupce žalovaného je plátcem daně z přidané hodnoty, soud proto přiznal i náhradu této daně se sazbou 20 % z odměny a náhrad, daň činí 2.372,-Kč. Náhrada nákladů činí celkem 14 232,-Kč. Lhůta tří dnů. je stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř. (KSPA 44 INS 7038/2011)

Poučení:

Proti tomuto rozsudku je přípustné odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení Vrchnímu soudu v Praze prostřednictvím podepsaného soudu.

Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (§ 251 o.s.ř.).

V Pardubicích dne 10. prosince 2012

JUDr. Ivana Bulisová, v.r. samosoudkyně

Za správnost vyhotovení: Petra Bláhová