43 ICm 2827/2015
Číslo jednací: 43 ICm 2827/2015-118

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní Mgr. Evou Zvěřinovou v právní věci žalobce Insolvenční v.o.s., se sídlem v Praze 8, Sokolovská 266/145, IČ 02564866, insolvenční správce dlužníků Karla Šámala a Anny Šámalové, oba bytem Sídliště Vajgar 653, Jindřichův Hradec, proti žalovaným 1) Jiří anonymizovano , anonymizovano a 2) Marie anonymizovano , nar. 21.07.1946, oba bytem v Kamenici nad Lipou, Krátká 408, zastoupených Mgr. Blankou Severovou, advokátkou v Pelhřimově, Karlovo náměstí 167, o odpůrčí žalobě, takto: I. Kupní smlouva uzavřená dne 9.9.2014 mezi dlužníky jako prodávajícími a žalovanými jako kupujícími, jejímž předmětem je převod nemovitostí dlužníka (bytová jednotka č. 653/32 v domě Jindřichův Hradec III, č.p. 652, 653, byt. Dům, v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, zapsáno na LV 10429 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec a spoluvlastnický podíl ve výši 31/1353 na společných částech domu Jindřichův Hradec III, č.p. 652, 653, byt. dům, na parcele parc.č. 4420/1 a na pozemku parc. č. 4420/1 zastavěná plocha a nádvoří, v obci a k.ú. Jindřichův Hradec, zapsáno na LV 5210 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec) na žalované je neúčinná.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit na účet Krajského soudu v Českých Budějovicích na nákladech řízení společně a nerozdílně 5.993,--Kč a na nákladech soudního poplatku 5.000,--Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobci se nepřiznává právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

Odůvodnění:

Žalobce se žalobou ze dne 21.7.2015 domáhal na soudu vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že kupní smlouva uzavřená mezi žalovanými jako kupujícími a dlužníky, jako prodávajícími, jejímž předmětem byl převod nemovitostí dlužníků, bytové jednotky 653/32 v domě v Jindřichově Hradci III (tak jak je přesně označena v žalobě), je neúčinná. Žaloba byla odůvodněna tím, že dlužníci převedli vlastnické právo k nemovitostem na žalované v zákonné jednoleté lhůtě před zahájením insolvenčního řízení, které bylo s dlužníky zahájeno dne 10.10.2014, a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne 9.9.2014 s účinky vkladu ke dni 9.9.2014. Vzhledem k tomu, že dlužníci nemají jiný majetek, který by mohl sloužit pro účely dostatečného uspokojení pohledávek nezajištěných věřitelů, má žalobce za to, že se jednalo o úkon zkracující uspokojení věřitelů předpokládaný ustanovením § 235 odst. 1 IZ, resp. § 240 odst. 1 a 2 IZ, neboť v době učinění napadeného úkonu již měli dlužníci závazky po splatnosti a nacházeli se v úpadku (závazek u společnosti Home Credit a.s. a např. závazek u společnosti EC Financial Services a.s.). Žalobce současně usuzuje na to, že došlo k dohodě mezi dlužníky a žalovanými ještě před uzavřením napadené kupní smlouvy o tom, že sjednaná kupní cena bude zásadně ponížena, oproti ceně obvyklé a dlužníkům zůstane byt k dalšímu užívání, neboť dlužníci předmětnou nemovitost stále obývají. K výzvě soudu o vyjádření se k podané žalobě se žalovaní vyjádřili tak, že dle informací Realitní kanceláře RAKO je v dané lokalitě obvyklá cena bytu o podlahové ploše 58,83 m2 v částce 500.000,--Kč až 590.000,--Kč, je-li prodáván byt v původním stavu, což vychází i ze znaleckého posudku ing. Tomáše Uhera, který se vyjádřil tak, že stavební a technický stav předmětného bytu byl spíše podprůměrný. Vedle kupní ceny hradili kupující rovněž veškeré náklady spojené se sepsáním smlouvy, s vypracováním znaleckého posudku a daň z nabytí nemovitých věcí, když k částce poskytnuté za protiplnění za byt ve výši 462.000,--Kč tak lze připočíst ještě další náklady vynaložené žalovanými v částce asi 30.000,--Kč. Žalovaným jako kupujícím rozhodně nebylo nic známo o dalších závazcích prodávajících dlužníků a v zásadě nebylo v jejich silách a možnostech prověřovat finanční situaci prodávajících. Z kupní smlouvy uzavřené mezi dlužníky Karlem Šámalem a Annou Šámalovou a žalovanými dne 9.9.2014 bylo zjištěno, že žalovaní koupili od dlužníků nemovitost, bytovou jednotku č. 653/32 v budově v Jindřichově Hradci III za celkovou kupní cenu 462.000,--Kč, přičemž kupní cenu se žalovaní kupující zavázali zaplatit tak, že 1/částka 50.000,--Kč byla zaplacena před podpisem smlouvy v hotovosti, 2/částku 262.905,50 Kč se žalovaní zavázali poskytnout do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni příslušným katastrálním úřadem o provedení vkladu na účet č. 0777402404/7960, 3/částku 119.094,50 Kč se zavázali zaplatit v hotovosti k rukám prodávajících dlužníků do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni příslušným katastrálním úřadem o provedení vkladu a 4/částku 30.000,--Kč se zavázali zaplatit v hotovosti k rukám prodávajících do pěti pracovních dnů poté, co budou vyrozuměni o výmazu zástavního práva zapsaného ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny (viz č.ú. na které měla být zaplacena 2/částka 262.905,50 Kč). Insolvenční řízení s dlužníky bylo zahájeno dne 10.10.2014 vyhláškou Krajského soudu v Českých Budějovicích pod KSCB 28 INS 27482/2014-A-3 a ke dni 12.12.2014 byl zjištěn úpadek dlužníků s povolením řešení úpadku oddlužení. Dokazování bylo dále provedeno listinou-znaleckým posudkem ing. Tomáše Uhera, ze kterého ve vztahu k předmětné bytové jednotce bylo zjištěno, že cena bytu dle oceňovacího předpisu představuje částku 622.690,--Kč a cena bytu obvyklá v místě a čase částku 760.000,--Kč. Stavebně technický stav bytové jednotky znalec hodnotí jako průměrný až mírně podprůměrný. Tato listina-posudek znalce ing. Uhera byl zpracován k zadání žalobce. Z listiny-znaleckého posudku zpracovaného k zadání žalovaného znalkyní ing. Karin Vovsovou bylo zjištěno, že vyhlášková cena nemovitosti představuje částku 442.960,--Kč. Ze zprávy společnosti AB-RAKO s.r.o. ze dne 2.9.2015 adresované zástupci žalovaných bylo zjištěno, že realitní kancelář potvrzuje běžně posuzované ceny bytů 2+1 nebo 2+kk s výměrou 58,83 m2 u realizovaných srovnatelných a doložitelných převodů s neadaptovaným interiérem na Sídlišti Vajgar v Jindřichově Hradci částkou v rozmezí 500.000,--Kč až 590.000,--Kč. U jednání soudu dne 7.10.2015 se žalovaní vyjádřili tak, že úpadci předmětný byt užívají a prvních šest měsíců hradili částku 1.000,--Kč plus energii, od března 2015 již platí částku 4.000,--Kč plus energie. Ke stanovení ceny obvyklé byl soudem zadán znalecký posudek znalce Ing. Stanislava Völfla, z jehož závěru bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětné nemovitosti ke dni 9.9.2014 představovala částku 650.000,--Kč. Ze závěru znaleckého posudku dále vyplývá, že znalec provedl konzultaci s realitní kanceláří, která v předmětné lokalitě dlouhodobě působí a dle jejího vyjádření se v daném období pohybovala cena obdobných bytových jednotek v rozmezí 600.000,--Kč až 700.000,--Kč, v ojedinělých případech tzv. prodeje pod tlakem dražby nebo exekuce se jednalo i o částku 500.000,--Kč. K posudku znalec doložil i aktuální nabídku u společnosti Jihočeskéreality.CZ ve vztahu k obdobným bytovým jednotkám, na podporu svého znaleckého závěru. Ke svému posudku se znalec vyjádřil i osobně u jednání soudu dne 16.3.2016, kde reagoval na námitku žalovaných, že při zpracování znaleckého posudku posuzoval stáří nemovitosti rokem 1985, přestože dům je z roku 1975, na čež znalec reagoval tak, že stáří domu nemá na obvyklost ceny v dané lokalitě vliv, stáří nemovitosti tedy znalec neověřoval, vycházel z toho, že se jedná o byt na sídlišti a posuzoval ceny obvyklé v daném místě. Seznam realizovaných prodejů znalec neměl k dispozici, vycházel z nabídek v inzerátech, které snížil o 10 procent, přičemž běžně se cena oproti inzertní nabídce snižuje jen o 5 procent. Realitní kanceláře pak ceny nabídek inzerátů běžně snižují o 4 až 6 procent. Znalec měl k dispozici nabídky z roku 2015, a byť byla koupě bytu realizována v roce 2014, na znalcem zjištěnou cenu tato skutečnost nemá vliv, neboť dle zkušeností znalce je od roku 2013 do současné doby realitní trh stabilizovaný, navíc znalec oproti nabídkám z roku 2015 snížil obvyklou cenu předmětného bytu o již zmíněných 10 procent namísto obvyklých 5 procent. Výsledná cena zjištěná znalcem je na dolní hranici prodejů, ke kterým znalec dělal obdobné znalecké posudky. Z výslechu svědka Jiřího anonymizovano , syna žalovaných, bylo zjištěno, že se tento dozvěděl o možnosti koupit byt od paní Šámalové, a protože rodiče bydlí v Kamenici a svědek v Jindřichově Hradci uvažoval o tom, že na stáří rodiče přestěhuje do Jindřichova Hradce, aby se o ně mohl postarat. Jednal tedy s paní Šámalovou, byt zběžně prošel a navštívil realitní kancelář i advokátní kancelář k sepsání smlouvy a sjednání podmínek prodeje. Cena byla sjednána asi částkou 400.000,--Kč nebo 450.000,--Kč a bylo ve smlouvě i nějaké ujednání o půlročním nájmu. Rovněž bylo ujednání o tom, že si žalovaní ponesou náklady smlouvy, daně a advokáta, včetně posudku. Paní Šámalová svědku říkala o tom, že potřebuje byt prodat, že má dluh u banky, říkala, že jiné dluhy nemá a rovněž v registru dlužníků nebyla vedena. Dál celou věc ponechal svědek na advokátovi. S paní Šámalovou se svědek viděl prvně při návštěvě bytu, ví o tom, že ani rodiče se se Šámalovými neznají. S ohledem na problém paní Šámalové byl domluven nějaký půlroční nájem s tím, že bylo domluveno i snížení nájemného, ale detaily si svědek nepamatuje. Byt se kupoval s dlouhodobým záměrem pro rodiče, vzhledem k zázemí a infrastruktuře v Jindřichově Hradci. Realitní makléř pan Kincl se svědku vyjádřil tak, že ceny podobných bytů (byt byl zanedbaný a bez údržby), se pohybují v cenách okolo 500.000,--Kč. Dokazování bylo dále doplněno o zprávu finančního úřadu ze dne 22.12.2014 o zaplacení daně z převodu nemovitosti v částce 18.480,--Kč, dále o příjmový doklad, ze kterého bylo zjištěno, že byla zaplacena částka 1.000,--Kč Katastrálnímu úřadu v Jindřichově Hradci k návrhu na povolení vkladu žalovaným Jiřím anonymizovano a potvrzením o zaplacení částky 18.480,--Kč z účtu žalovaného Jiřího anonymizovano na účet společnosti Fio Banka, a.s. a zprávou Městského národního výboru v Jindřichově Hradci ze dne 27.1.1975 o přidělení popisného čísla novostavbě, bytovému domu, jehož součástí je předmětná bytová jednotka k prokázání tvrzení žalovaných oproti znaleckému posudku ing. Völfla o stáří nemovitosti z roku 1975. Dále soud provedl důkaz výpočtovým listem k předpisu úhrady za užívání předmětného bytu a energie v částce 3.330,--Kč , dále potvrzením o vkladech v hotovosti částky 4.000,--Kč na účet žalovaného z účtu dlužnice k tvrzenému placenému nájemnému a dále oznámením společnosti Profi Credit ze dne 14.9.2014 dlužnici s výzvou k úhradě částky 67.914,--Kč z důvodu neplnění závazků ze splátkového kalendáře, oznámením společnosti EC Financial Services a.s. ze dne 22.8.2014 k výzvě o úhradu celkem částky 26.612,69 Kč, dále návrhem na uzavření dohody o narovnání mezi dlužnicí a společnosti Collect Partner s.r.o. ze dne 22.8.2014 s návrhem na zaplacení částky celkem 15.345,--Kč, výzvou ke splacení celého úvěru u společnosti Home Credit a.s. ze dne 27.8.2014 s výzvou k zaplacení dlužné částky ve výši 12.342,08 Kč a upomínkou o nezaplacení dlužné částky od společnosti SIM Půjčka s.r.o. ze dne 25.7.2014 s upomínkou o zaplacení částky 4.450,--Kč, dále upomínkou společnosti WLS Inkaso s.r.o. ze dne 27.8.2014 k výzvě o úhradu částky 5.950,--Kč, upomínkou zástupce společnosti Domov s.r.o. ze dne 20.8.2014 k zaplacení částky 21.910,--Kč, oznámením o zahájení soudního a exekučního řízení věřitele Credito 24 Česká republika s.r.o. ze dne 29.7.2014 pro částku 8.053,--Kč, rozhodnutím o odstoupení od Smlouvy o poskytnutí meziúvěru mezi dlužnicí a Českomoravskou stavební spořitelnou ze dne 27.8.2014 pro částku 262.905,50 Kč (platba 2/ z kupní smlouvy), to vše vždy ve vztahu k dlužnici Anně Šámalové. Dokazování bylo dále doplněno i o dodatek ke kupní smlouvě ze dne 9.9.2014 s tím, že prodávající jsou oprávněni užívat bytovou jednotkou po dobu 6 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujících za dohodnutou částku 7.000,--Kč měsíčně, s platbou částky 1.000,--Kč a 6.000,--Kč, přičemž závazek zaplatit částku za užívání bytu se započítává ke dni podpisu tohoto dodatku oproti povinnosti kupujících doplatit část kupní ceny (sníženou o 36.000,--Kč, tedy 83.094,50 Kč-platba 3/ z kupní smlouvy). Žaloba je důvodná. Podle § 235 odst. 1 IZ jsou neúčinnými právními úkony úkony, kterými dlužník zkracuje možnost uspokojení věřitelů nebo zvýhodňuje některé věřitele na úkor jiných. Podle § 240 odst. 1, 2 IZ je neúčinným právním úkonem právní úkon bez přiměřeného protiplnění, jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo plnění za podstatně nižší cenu, než je cena obvyklá a který tento učinil v době, kdy již byl v úpadku. Právnímu úkonu bez přiměřeného protiplnění lze odporovat, byl-li učiněn v posledních třech letech před zahájením insolvenčního řízení. O tom, že v době učiněného právního úkonu, napadené kupní smlouvy, byli již dlužníci Karel Šámal a Anna Šámalová v úpadku, soud s ohledem na výzvy o zaplacení dlužných částek společností označených shora nemá žádné pochybnosti. Z posudku soudem ustanoveného znalce vyplývá, že obvyklá cena předmětné nemovitosti (oproti aktuální inzertní nabídce byla snížena znalcem o 10 procent narozdíl od obvykle snižované ceny, snižované o 5 procent) byla 650.000,--Kč, a tedy cena v rozmezí znaleckého posudku ing. Uhera-listiny ( kterou předložil žalobce) v místě a čase obvyklé 760.000,--Kč a znaleckého posudku ing. Karin Vovsové-listiny, kterou předložili žalovaní, která určovala cenu ke změně vlastníka dle vyhlášky Ministerstva financí částkou 442.960,--Kč. Jiný závěr, než že žalovaní naplnili shora citované ustanovení § 235 a 241, resp. ve vztahu k nim byl dlužníky učiněn zvýhodňující právní úkon bez přiměřeného protiplnění dle názoru soudu nemůže, s ohledem na závěr znalce, byla-li nemovitost kupována za cca 70% obvyklé ceny, obstát. V zásadě lze konstatovat, že i další okolnosti uzavírání kupní smlouvy a uzavírání dodatku, kde má být započítáváno nájemné na zbývající část kupní ceny a i způsob sjednání úhrady kupní ceny, kdy pouze na účet Českomoravské stavební spořitelny hradí kupující bezhotovostní formou (cca 56% kupní ceny), další částky pak platí dlužníkům v hotovosti a předmětnou nemovitost ještě přenechávají dlužníkům k dalšímu užívání za 1.000,-Kč (!) resp. dále za 4.000,-Kč jsou dle názoru soudu poměrně nestandardní k tomu, aby se dalo uvěřit, že se jednalo o běžný, ničím jiným nemotivovaný, prodej nemovitosti, který pouze náhodně zkrátil možnost uspokojení všech dalších věřitelů. S tímto odůvodněním tedy soud žalobě žalobce v plném rozsahu vyhověl. Výrok o nákladech řízení odpovídá ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů, které platil, v daném případě odpovídají náklady řízení částce 5.293,--Kč za zpracovaný znalecký posudek plus za dvě hodiny přípravy a účasti znalce u soudního jednání 2x 350,--Kč, celkem 5.993,--Kč. Výrok o nákladech soudního poplatku odpovídá § 2 odst. 3 zák.č. 549/1991 Sb.. Výrok, podle kterého soud nepřiznal plně úspěšnému žalobci právo na nákladů řízení odpovídá ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., odpovídal by úspěchu účastníkům ve věci, v daném případě však nevyplývá z obsahu spisu, že by žalobci náklady spojené s tímto řízením vznikly, proto mu ani nebyly přiznány.

P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku je přípustné odvolání ve lhůtě do 15 dnů ode dne doručení písemného vyhotovení rozhodnutí u Krajského soudu v Českých Budějovicích. Toto rozhodnutí lze k návrhu soudně vykonat, pokud by povinnosti v něm uložené nebyly včas a řádně splněny.

V Českých Budějovicích dne 13.4.2016

Mgr. Eva Zvěřinová v.r. soudkyně

Za správnost vyhotovení: J. Havlenová