26 Cdo 3714/2008
Datum rozhodnutí: 24.11.2009
Dotčené předpisy:





26 Cdo 3714/2008


ČESKÁ REPUBLIKA


ROZSUDEK


JMÉNEM REPUBLIKY


Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně K. a.s., zastoupené advokátem, proti žalované I. P. Z. A. s.r.o., zastoupené


advokátkou, o určení existence nájemního vztahu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 25 C 545/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, takto:


Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 3. července 2007, č. j. 25 C 545/2006-76, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení.


Odůvodnění:


Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. července 2007, č. j. 25 C 545/2006-76, zamítl žalobu na určení, že nadále trvá nájemní vztah žalobkyně založený tam uvedenou nájemní smlouvou k nebytovým prostorám nacházejícím se v objektu č. p. 344 v k. ú. S., obec P., postaveném na pozemku parc. č. 2945/1, k. ú. S., obec P. (dále jen předmětné prostory a objekt Z. A. , resp. objekt ); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.


Soud prvního stupně vzal z provedených důkazů především za zjištěno, že žalovaná je vlastnicí objektu Z. A., že právní předchůdkyně žalované společnost A. D. C., a.s. (dříve A. I. C. a.s.), jako pronajímatelka a podnikatel J. K. N. a k., (právní předchůdce žalobkyně), jako nájemce uzavřeli dne 8. září 2000 smlouvu o nájmu předmětných (nebytových) prostor (dále též jen předmětná nájemní smlouva , resp. nájemní smlouva ), že předmětné prostory v ní byly specifikovány jako jednotka č. 4 o výměře 224 m2 v přízemí a 685 m2 v 1. patře, celková výměra 909 m2 a byly označeny červenou barvou na situačním plánu, který tvořil její nedílnou součást (čl. I. nájemní smlouvy), že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 15 let počínaje dnem jejího podpisu (čl. V. nájemní smlouvy), že v ní bylo ujednáno, že předmětné prostory budou nájemci předány na základě předávacího protokolu nejpozději do sedmi dnů od jejího podpisu (čl. II. nájemní smlouvy), a to jako hrubá stavba s obvodovými zdmi (čl. III. nájemní smlouvy), že vnitřní vybavení předmětných prostor měl provést nájemce na vlastní náklad a práce měl dokončit nejpozději do otevření nákupního centra v objektu (čl. III. nájemní smlouvy), že předmětné prostory byly pronajaty za účelem provozování knihkupectví (čl. IV. nájemní smlouvy), že v nájemní smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši 45,50 DEM za 1 m2 měsíčně za prostory v přízemí objektu a ve výši 20,50 DEM za 1 m2 měsíčně za prostory v 1. patře objektu nebo 7% z nájemcova obratu v příslušném roce v Kč, přičemž platit měla vyšší z těchto částek, že nájemné bylo splatné čtvrtletně dopředu a mělo být uhrazeno vždy nejpozději do 15. dne prvního měsíce příslušného kalendářního čtvrtletí s tím, že nájemce měl nájemné začít platit počínaje dnem otevření obchodního centra v objektu pro veřejnost, nebo počínaje devátým týdnem po dni předání/převzetí předmětných prostor, přičemž platit měl ten den, který nastane dříve (čl. VI. nájemní smlouvy), že služby spojené s nájmem byly popsány v čl. VII. nájemní smlouvy a jejich cena byla stanovena v čl. VIII. nájemní smlouvy, že v čl. X. nájemní smlouvy se smluvní strany dohodly na poskytnutí bankovní záruky nájemcem, která mohla být použita k úhradě jakýchkoliv závazků nájemce, a to ve výši celkového tříměsíčního nájemného, že bankovní záruka měla zůstat v platnosti až do skončení nájmu a pokud by byla použita ke krytí nesplněných závazků nájemce, měl ji nájemce doplnit na původní výši bez zbytečného odkladu, jinak byl pronajímatel oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit, že v nájemní smlouvě bylo rovněž ujednáno, že pokud se nájemce ocitne v prodlení s placením nájemného po dobu delší třiceti dnů, je možné ji ukončit výpovědí podle zákona č. 116/1990 Sb. (čl. XVI. nájemní smlouvy) a že nájemní smlouva byla změněna dodatkem č. 1 ze dne 1. listopadu 2004 v tom smyslu, že bylo aktualizováno označení smluvních stran (mimo jiné tím, že nájemkyní předmětných prostor bude nadále žalobkyně, na níž z důvodů tam uvedených přešly veškeré práva a závazky z nájemní smlouvy) a výše nájemného za období 4. čtvrtletí roku 2004 byla stanovena částkou 47.000,- EUR. Dále zjistil, že objekt Z. A. byl včetně prodejny knih žalobkyně zkolaudován na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu ze dne 31. října 2000, které nabylo právní moci dne 14. listopadu 2000, že žalovaná dopisem ze dne 16. srpna 2006 adresovaným J. K. N. a k. vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, přičemž výpovědní důvod skutkově vymezila jako prodlení nájemce s úhradou nájemného podle přiložené faktury vystavené žalovanou dne 3. července 2006 na částku 1.428.014,86 Kč představující nájemné za 3. čtvrtletí roku 2006 včetně DPH, která byla splatná 15. července 2006, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 převzala v sídle žalobkyně její zaměstnankyně, která ji opatřila razítkem a podpisem žalobkyně a předala do příslušné složky vyhrazené pro poštu určenou J. K. N. a k. , a že částka uvedená ve výše uvedené faktuře byla žalované zaplacena v hotovosti dne 17. srpna 2006. Vzal rovněž za prokázáno, že žalovaná dne 19. září 2006 doručila žalobkyni fakturu vyhotovenou dne 13. září 2006


a znějící na částku 1.064.561,25 Kč se splatností ke dni 21. září 2006, kterou jí vyúčtovala smluvní pokutu za pozdní platby , že dopisem ze dne 24. října 2006 žalovaná sdělila žalobkyni, že je v prodlení s platbou posledně uvedené faktury, že z tohoto důvodu dne 3. října 2006 použila sjednanou bankovní záruku, kterou žalobkyně nedoplnila ani ve lhůtě téměř 3 týdnů od použití, tj. bez zbytečného odkladu, a že proto od nájemní smlouvy odstupuje. Nakonec také zjistil, že K. b., a.s., dne 24. října 2006 doručila žalobkyni oznámení, že za ni plnila z bankovní záruky částku 1.064.561,25,- Kč, a současně ji vyzvala, aby nejpozději do 31. října 2006 tuto částku bance zaplatila, a že dne 27. října 2006 žalobkyně navýšila bankovní záruku o posledně uvedenou částku na částku 1.705.000,- Kč.


Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že předmětná nájemní smlouva jako dvoustranný hmotněprávní úkon vyhovuje jak náležitostem stanoveným v § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy a ve znění do 30. prosince 2002 (dále jen zákon č. 116/1990 Sb. ), tak také obecným náležitostem předepsaným pro právní úkony ustanoveními § 34 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy účinném znění (dále jen obč. zák. ). Dále shledal, že nájemní smlouva není neplatná pro rozpor s ustanovením § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. z důvodu nedostatku kolaudace nebytových prostor v době jejího uzavření, neboť v této době předmětné prostory fakticky existovaly a před kolaudací nebyly žalobkyní užívány k účelu sjednanému v nájemní smlouvě. Dodal, že sjednaný účel nájmu bylo možno naplnit až po kolaudaci stavby a že i z tohoto důvodu si smluvní strany sjednaly způsob placení nájemného za předmětné prostory tak, že je nájemce začne platit až dnem otevření obchodního centra (tedy zjevně po kolaudaci) . Dále dovodil, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 došla téhož dne do dispoziční sféry žalobkyně (v té době nájemkyně předmětných prostor), čímž se citovaný jednostranný hmotněprávní úkon stal perfektním, a že k uvedenému datu byla žalobkyně o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného a tudíž naplnila výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni dání výpovědi z nájmu předmětných prostor. Ohledně odstoupení od nájemní smlouvy uzavřel, že není účinné, neboť žalobkyně bankovní záruku doplnila bez zbytečného odkladu poté, co se o jejím použití dozvěděla z oznámení banky. Poté uzavřel, že nájemní poměr žalobkyně k předmětným prostorám skončil na základě výpovědi ze dne 16. srpna 2006, a proto žalobě na požadovaném určení nelze vyhovět.


K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů.


Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz nájemní smlouvou, dodatkem č. 1


a výpovědí ze dne 16. srpna 2006 vzal za prokázáno, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 směřovala vůči podnikateli J. K. N. a k. ; jinak se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně.


Odvolací soud především dovodil, že z důvodů specifikovaných v napadeném rozsudku je dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení podle § 80 písm. c/ o.s.ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. dále opět jen o.s.ř. ). Poté se ztotožnil s názorem, že nájemní smlouva je platným právním úkonem. V této souvislosti nepokládal za rozhodující skutečnost, že v době uzavření nájemní smlouvy nebyly předmětné prostory kolaudovány; zdůraznil, že nebytové prostory jsou ve smyslu ustanovení § 118 odst. 2 ve spojení s § 119 obč. zák. způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů od okamžiku, kdy se stavba, jejíž jsou součástí, stala samostatnou věcí v občanskoprávním smyslu ..., k čemuž u nadzemních staveb dojde tehdy, je-li již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží . Správným shledal také závěr, že odstoupení žalované od předmětné nájemní smlouvy je neúčinné. Zde uvedl, že právní předchůdci účastnic si v čl. X. nájemní smlouvy sjednali možnost pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy tehdy, použije-li pronajímatel poskytnutou bankovní záruku (ve výši celkového tříměsíčního nájemného) k úhradě nesplněných závazků nájemce a nájemce ji bez zbytečného odkladu nedoplní na původní výši. Žalovaná bankovní záruku použila k úhradě faktury ze dne 13. září 2006 znějící na částku 1.064.561,25 Kč a žalobkyně se o použití bankovní záruky dověděla nejprve z dopisu banky ze dne 23. října 2006. Jestliže bankovní záruku doplnila již dne 27. října 2006, lze dovodit, že tak učinila bez zbytečného odkladu; žalovaná tudíž neměla právo odstoupit od nájemní smlouvy. Poté rovněž dovodil, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 adresovaná a určená J. K. N. a k. , který podniká pod jinou obchodní firmou a nezávisle na žalobkyni, směřovala vůči subjektu odlišnému od nájemce a nemohla tudíž vyvolat v poměrech žalobkyně zamýšlený právní následek v podobě ukončení jejího nájemního poměru k nebytovým prostorám. Z tohoto důvodu odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně uzavřel, že nájemní vztah žalobkyně k předmětným prostorám nadále trvá, a proto zamítavý rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl.


Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. písm. a/ o.s.ř. Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. V dovolání především napadla správnost závěru, že předmětná nájemní smlouva je platná. V této souvislosti vyjádřila přesvědčení, že nájemní smlouva nesplňuje zákonné náležitosti kladené na tento právní úkon. Tak především předmětné prostory nebyly v nájemní smlouvě vymezeny určitě a srozumitelně, není-li z ní zřejmé, ve které ze čtyř sousedících budov objektu Zlatý Anděl se pronajaté prostory nachází; jejich popis uvedený v čl. I. nájemní smlouvy neodpovídá jejich označení a výměře uvedené v situačním plánu, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy. Poté zdůraznila, že nájemní smlouva je absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, neboť ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. mohly být nebytové prostory pronajaty jen k účelům, ke kterým byly stavebně určeny, což podle tehdy platného stavebního zákona předpokládalo pravomocné kolaudační rozhodnutí (rozhodnutí


o povolení užívání stavby); v daném případě však byly předmětné prostory pronajaty před jejich kolaudací. Dále namítla, že i kdyby byla nájemní smlouva platná, byla ukončena výpovědí ze dne 16. srpna 2006. Uvedla, že došla-li výpověď ze dne 16. srpna 2006 do dispoziční sféry žalobkyně, která bezprostředně po jejím doručení dlužné nájemné uhradila a byla jí tudíž známa její skutečná vůle ukončit právě s ní nájemní poměr založený předmětnou nájemní smlouvou, není na závadu, pokud výpověď ze dne 16. srpna 2006 adresovala původnímu nájemci. V této souvislosti poukázala na ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. a na rozhodnutí uveřejněná v časopisu Soudní judikatura pod č. 5/1998 a 6/1998. Vyjádřila rovněž přesvědčení, že byl naplněn důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy, neboť žalobkyně doplnila bankovní záruku do původní výše až 24 dní po jejím použití, což nelze pokládat za vyhovující požadavku neprodleného doplnění bankovní záruky . Dodala, že jí v tomto směru nelze přičítat k tíži okolnost, že banka poskytující záruku žalobkyni včas neuvědomila o jejím čerpání. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.


Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s rozhodnutím odvolacího soudu. Dovolací námitku, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s ustanovením § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., vyvracela odkazem na právní názory obsažené


v rozhodnutích Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. října 2003, sp. zn. 28 Cdo 1375/2004 (správně 28 Cdo 1375/2003) a Ústavního soudu České republiky ze dne


11. května 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04. Nesouhlasila ani s ostatními dovolacími námitkami, a proto navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.


Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon


č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 11. března 2008, tedy před 1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen o.s.ř. ).


Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.


Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož


i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci


(§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.


Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.


Dovolací soud především zdůrazňuje, že dovoláním nebyla zpochybněna správnost právních názorů, že je dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení ve smyslu § 80 písm. c/ o.s.ř. a že v době doručování výpovědi ze dne 16. srpna 2006 byla nájemkyní předmětných nebytových prostor žalobkyně.


Dále rovněž konstatuje, že dovolatelka si v dovolání v konečném důsledku protiřečí, namítá-li na straně jedné neplatnost nájemní smlouvy (jejímž důsledkem by bylo, že žalobkyni nájemní poměr k předmětným prostorám vůbec nevznikl) a na straně druhé uvádí, že nájemní poměr (vzniklý na základě nájemní smlouvy) zanikl výpovědí ze dne 16. srpna 2006.


Uvedené však nic nemění na tom, že dovolatelka v dovolání mimo jiné zpochybnila správnost právního názoru, že předmětná nájemní smlouva není neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem (s ustanovením § 3 odst. 2 zákona


č. 116/1990 Sb.), a to námitkou (podřaditelnou pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), že nebytové prostory mohly být pronajaty jen k účelům, ke kterým byly stavebně určeny, což podle tehdy platného stavebního zákona předpokládalo pravomocné kolaudační rozhodnutí (rozhodnutí o povolení užívání stavby).


Podle § 39 obč. zák. je neplatný (absolutně) právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.


Neplatnost právního úkonu podle § 39 obč. zák. je neplatností absolutní. Absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č. 23 v sešitě č. 2 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura).


Podle § 1 písm. a/ věty před středníkem zákona č. 116/1990 Sb. se tento zákon vztahoval na nebytové prostory, jimiž byly místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k bydlení. Ve smyslu § 3 odst. 2 věty první zákona č. 116/1990 Sb. se mohly takto vymezené nebytové prostory pronajímat k účelům, ke kterým byly stavebně určeny. V poznámce pod čarou k ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. byl odkaz na ustanovení § 85 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) dále jen stavební zákon ; pro úplnost zbývá dodat, že tento zákon byl zrušen ke dni 1. ledna 2007 zákonem č. 183/2006 Sb. (§ 197 bod 3. a § 198 zákona č. 183/2006 Sb.).


Podle § 76 odst. 1 stavebního zákona lze mj. dokončenou stavbu, popř. její část schopnou samostatného užívání, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby (§ 82 odst. 1 stavebního zákona). Stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popř. ve stavebním povolení. Změny ve způsobu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu nebo podstatném rozšíření výroby, popřípadě činnosti, která by mohla ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, jsou přípustné jen na základě rozhodnutí stavebního úřadu o změně v užívání stavby; na řízení se vztahují přiměřeně ustanovení § 76 až 84 (§ 85 odst. 1 stavebního zákona).


Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne


27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) se ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. V rozsudku ze dne 24. března 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, Nejvyšší soud České republiky dovodil, že stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí (§ 76 odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby určenému účelu, a že je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem nájemní smlouva, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, neboť taková nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.


V posuzovaném případě soud prvního stupně uvedl, že nájemní smlouva sice byla uzavřena v době, kdy předmětné prostory nebyly ještě kolaudovány, avšak bylo v ní sjednáno, že právnímu předchůdci žalobkyně budou předmětné prostory předány jako hrubá stavba s obvodovými zdmi a vnitřní vybavení si provede na vlastní náklady . V této souvislosti pak dodal, že v době uzavření nájemní smlouvy tak již předmětné prostory fakticky existovaly a pro výše uvedený účel užívání sjednaný nájemní smlouvou (provozování knihkupectví) před datem právní moci kolaudačního rozhodnutí žalobkyní užívány nebyly. Naopak je zřejmé, že prostory byly žalobkyní v souladu se smlouvou upravovány na základě stavebního povolení tak, aby mohly být následně kolaudovány a poté i řádně užívány . Odvolací soud uvedené úvahy soudu prvního stupně doplnil s odkazem na ustanovení § 118 odst. 2 a § 119 obč. zák. konstatováním, že v době uzavření nájemní smlouvy byly předmětné nebytové prostory způsobilým předmětem nájmu , neboť nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy byla zcela dokončena hrubá stavba, jejíž součástí byly nebytové prostory . Z uvedeného vyplývá, že při řešení otázky platnosti předmětné nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák. vyšly oba soudy z pojmů hrubá stavba a vzaly v úvahu faktickou existenci předmětných prostor v době uzavření nájemní smlouvy, avšak neřešily otázku, zda předmětem nájemní smlouvy byly z pohledu shora citovaných ustanovení a závěrů, na nichž se ustálila soudní praxe nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tj. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Z tohoto pohledu je právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné a dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl proto užit opodstatněně. Dovolací soud pro úplnost dodává, že v daném případě nejde primárně o neurčitost (podle § 37 odst. 1 obč. zák.) smlouvy o nájmu nebytových prostor, nýbrž o to, zda předmětem nájemní smlouvy jsou vůbec nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990 Sb., tedy o posouzení platnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák.


Za této situace Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu, aniž se pro předčasnost zabýval dalšími dovolacími námitkami podřazenými pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá o.s.ř.).


V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).


Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.


V Brně dne 24. listopadu 2009


JUDr. Miroslav Ferák, v. r.


předseda senátu