26 Cdo 1657/2015
Datum rozhodnutí: 20.10.2015
Dotčené předpisy: § 6 odst. 1 předpisu č. 72/1994Sb., § 37 obč. zák.



26 Cdo 1657/2015 U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobců a/ H. K. a b/ V. P. , obou P., zastoupených JUDr. Evou Lindauerovou Duchoňovou, LLM, advokátkou se sídlem v Praze 4 Michli, Jaurisova 514/6, proti žalované JTH Research a. s. , se sídlem v Teplicích, Krupská 33/20, IČO: 27339963, zastoupené JUDr. Miroslavem Dubranem, advokátem se sídlem v Teplicích, Benešovo náměstí 417/12, o zaplacení částky 794.056,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Teplicích pod sp. zn. 8 EC 296/2010, o dovolání žalobců proti usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 1. října 2014, č. j. 10 Co 653/2013-304, takto:

Usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 1. října 2014, č. j. 10 Co 653/2013-304, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. O d ů v o d n ě n í :
Žalobci se domáhali, aby jim žalovaná zaplatila částku 794.056,50 Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení) z titulu vrácení peněžitého plnění, které jí poskytli na základě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o převodu bytové jednotky (dále jen smlouva o smlouvě budoucí ) a které sestávalo ze zálohy na kupní cenu ve výši 403.632,- Kč a ze zálohy na provedení tzv. klientských změn ve výši 390.424,50 Kč. Návrh odůvodnili tvrzením, že uvedená pohledávka jim vznikla v důsledku toho, že dopisem ze dne 16. června 2010, doručeným žalované 18. června 2010, od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupili. Podáním ze dne 17. srpna 2012 pak soudu prvního stupně sdělili, že mají navíc za to, že smlouva o smlouvě budoucí je z tam specifikovaných příčin absolutně neplatná.
Okresní soud v Teplicích (soud prvního stupně) poté, co byl v důsledku včas podaného odporu zrušen jeho elektronický platební rozkaz ze dne 15. listopadu 2010, č. j. 8 EC 296/2010-113 rozsudkem ze dne 27. března 2013, č. j. 8 EC 296/2010-286, návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu opětovně vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci rozsudku částku 794.056,50 Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků.
Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Dne 18. května 2009 uzavřeli žalobci jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající písemnou smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu bytové jednotky (dále opět jen smlouva o smlouvě budoucí , resp. Smlouva ), v níž se zavázali, že do patnácti dnů poté, co žalovaná nejpozději 28. února 2010 dokončí výstavbu tam uvedeného bytového domu (dále jen bytový dům ) a nejpozději 31. března 2010 zahájí kolaudační řízení ohledně tohoto domu, uzavřou podle vzoru obsaženého v příloze č. 2 Smlouvy kupní smlouvu, jejímž předmětem bude tam specifikovaná bytová jednotka (dále jen kupní smlouva a bytová jednotka , resp. byt ) spolu s odpovídajícím podílem na společných částech bytového domu za kupní cenu 4.036.315,- Kč. Žalobci poskytli žalované zálohu na zaplacení kupní ceny v částce 403.632,- Kč a její zbylou část se zavázali doplatit do patnácti dnů od podpisu kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí obsahovala rovněž ujednání, že pro případ prodlení s uzavřením kupní smlouvy nebo převzetím bytu jsou budoucí kupující povinni zaplatit budoucí prodávající smluvní pokutu ve výši 0,1 % z kupní ceny za každý den prodlení zvýšenou o částku odpovídající celé záloze (čl. VII bod 4 a 5 Smlouvy). Přitom záloha na zaplacení kupní ceny měla propadnout budoucí prodávající jako smluvní pokuta i v případě, že budoucí kupující uzavření kupní smlouvy nebo převzetí bytu výslovně odmítnou (čl. VII bod 6 Smlouvy). Dále se účastníci ve Smlouvě dohodli také na tom, že budoucí kupující mají právo od ní odstoupit po předchozím písemném upozornění budoucí prodávající a po marném uplynutí dodatečné šedesátidenní lhůty, kterou jí poskytnou, jestliže nesplní termín dokončení výstavby bytového domu nebo některý z termínů k odstranění vad a nedodělků bytové jednotky, které budou uvedeny v přejímacím protokolu k této jednotce (čl. VII bod 1 Smlouvy). Naproti tomu budoucí prodávající měla právo od Smlouvy odstoupit tehdy, jestliže budoucí kupující odmítnou převzít byt nebo uzavřít kupní smlouvu, anebo jestliže jí nedoplatí zbylou část kupní ceny v dohodnutém termínu či se dostanou do prodlení se zaplacením jakéhokoli jiného peněžitého závazku ujednaného ve Smlouvě a v tomto prodlení setrvají déle než sedm kalendářních dní (čl. VII bod 2 Smlouvy). Odstoupením od Smlouvy (jejím zrušením od počátku) měla zaniknout veškerá práva a povinnosti z ní vyplývající, s výjimkou nároků budoucí prodávající na zaplacení smluvních pokut a náhrady škody. Ve smlouvě o smlouvě budoucí si účastníci sjednali mimo jiné i oprávnění budoucích kupujících písemně požadovat tzv. klientské změny bytu. Žalobci uvedeného oprávnění využili a dohodli se s žalovanou, že v prostoru koupelny bytové jednotky vybuduje saunu; za tím účelem jí poskytli částku 390.424,50 Kč jako zálohu na náklady s tím spojené. Žalovaná požadovanou klientskou změnu uskutečnila s tím rozdílem, že saunu vybudovala jako samostatnou místnost a nikoli jako součást koupelny. Následně dne 6. listopadu 2009 předložila žalobcům k podpisu návrh kupní smlouvy, v němž označila saunu za součást koupelny. Žalobci tento návrh nepřijali a požadovali, aby jeho obsah byl uveden do souladu se skutečným stavem bytu. Po několika dalších jednáních s žalovanou nakonec dopisem z 16. června 2010 odstoupili od Smlouvy s odůvodněním, že skutečný stav bytu neodpovídá tomu, jak byl popsán v uvedené smlouvě, že žalovaná do současné doby nezjednala nápravu této situace a že se tak zásadním způsobem změnily okolnosti, ze kterých vycházeli při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí; současně požádali o vrácení poskytnutých záloh v celkové výši 794.056,50 Kč. Žalovaná však zrušení Smlouvy ze strany žalobců neuznala a naopak od ní sama odstoupila dopisem z 27. září 2010, v němž žalobcům vytkla, že nejpozději od 10. června 2010 jsou v prodlení s uzavřením kupní smlouvy, a sdělila jim, že v důsledku toho jednak propadla v její prospěch záloha na zaplacení kupní ceny ve výši 403.632,- Kč a jednak jí vznikla pohledávka na zaplacení částky 439.958,33 Kč (z titulu smluvní pokuty ve výši 0,1 % denně z kupní ceny za období od 11. června 2010 do 27. září 2010), k jejíž úhradě je zároveň vyzvala. Následně vlastnictví bytové jednotky převedla třetí osobě.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že smlouva o smlouvě budoucí je platným právním úkonem, neboť vyhovuje jak obecným náležitostem právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen obč. zák. ), tak zvláštním požadavkům kladeným na takovou smlouvu ustanovením § 50a odst. 1 obč. zák. V této souvislosti zdůraznil, že týká-li se smlouva o smlouvě budoucí převodu bytové jednotky, která v době jejího uzavření byla teprve ve výstavbě, nemusí obsahovat (všechny) náležitosti uvedené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen zákon č. 72/1994 Sb. ); k její platnosti postačuje dohoda účastníků o podstatných náležitostech zamýšlené smlouvy, přičemž požadavku určitosti vyhovuje, je-li její předmět označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem (zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. května 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, a z 27. března 2012, sp. zn. 33 Cdo 2648/2010). Podle jeho názoru účastníci takto nastaveným požadavkům vyhověli, neboť ve Smlouvě dostatečně určitě identifikovali předmět budoucího prodeje, tedy bytovou jednotku s příslušenstvím . Poté rovněž dovodil, že z příčin rozvedených v jeho rozsudku žalobci neměli právně relevantní důvod k odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí. Podle jeho názoru se však takového důvodu nedostávalo ani žalované, jelikož žalobcům nepředložila řádný návrh na uzavření realizační smlouvy; návrh kupní smlouvy, který jim dala k podpisu, totiž neobsahoval popis bytové jednotky odpovídající jejímu skutečnému stavu. K tomu dodal, že žalobci tudíž odmítnutím dotčeného návrhu neporušili svoji kontraktační povinnost, a proto žalované nevzniklo nejen právo na odstoupení od Smlouvy, ale ani právo na zaplacení účtovaných smluvních pokut. Konstatoval, že za tohoto stavu tedy nebyla smlouva o smlouvě budoucí (účinně) zrušena odstoupením žádné smluvní strany. Uzavřel, že jestliže však žalovaná následně převedla bytovou jednotku třetí osobě a žalobci již nemají zájem o její koupi, odpadl právní důvod, na jehož základě jí poskytli zálohy na zaplacení kupní ceny a provedení klientské změny bytu, a žalovaná je proto povinna jim uhrazené zálohy vrátit (§ 451 odst. 1 a 2 obč. zák.). Za této situace Návrhu vyhověl.
K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací usnesením ze dne 1. října 2014, č. j. 10 Co 653/2013-304, citovaný rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správný pokládal rovněž právní názor, že smlouva o smlouvě budoucí je platným právním úkonem. K uvedenému právnímu názoru pouze doplnil, že Smlouva obsahovala v souladu s ustanovením § 50a odst. 1 obč. zák. všechny náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky vypočtené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Poté se ztotožnil rovněž s názorem, že žalobci neměli právně relevantní důvod k odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí. Následně však dospěl k závěru, že není správný právní názor, že takového důvodu se nedostávalo ani žalované. V tomto směru podotkl, že uvedený právní názor je v rozporu s ujednáním obsaženým v čl. VII Smlouvy, podle něhož mohla žalovaná od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit mimo jiné tehdy, jestliže žalobci odmítnou uzavřít kupní smlouvu. Podle jeho názoru je v poměrech souzené věci zřejmé, že žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy, kterou již měla připravenu , avšak žalobci ji odmítli uzavřít. V návaznosti na to konstatoval, že z téže příčiny pak neobstojí ani právní názor, že žalované nevzniklo právo na zaplacení smluvních pokut, které žalobcům vyúčtovala. Uzavřel, že za této situace se měl soud prvního stupně zabývat rovněž procesní obranou žalované, že na pohledávku žalobců na vrácení záloh, jež jí poskytli na podkladě smlouvy o smlouvě budoucí, započetla svoje pohledávky na zaplacení smluvních pokut, které jí vznikly podle čl. VII Smlouvy. Dodal, že otázku zániku pohledávky žalobců započtením však soud prvního stupně nezkoumal a ani neprovedl žádné dokazování k tvrzením, které byly v tomto směru uplatněny, resp. nevyzval účastníky k případnému doplnění svých skutkových tvrzení. Z vyložených důvodů odvolací soud shledal, že nejsou splněny předpoklady ani pro potvrzení ani pro změnu rozsudku soudu prvního stupně. Proto ho s odkazem na ustanovení § 219a odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen o. s. ř. ) zrušil a podle § 221 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Proti usnesení odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 o. s. ř. V dovolání především nesouhlasili s právním názorem týkajícím se platnosti smlouvy o smlouvě budoucí. Měli za to, že uvedená smlouva je absolutně neplatná podle § 39 obč. zák., neboť v rozporu s ustanovením § 50 odst. 1 obč. zák. neobsahuje některé podstatné náležitosti (budoucí) smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Konkrétně Smlouva postrádá náležitosti realizační smlouvy uvedené v § 6 odst. 1 písm. d/ a f/ zákona č. 72/1994 Sb., tj. vymezení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a vymezení práv a závazků týkajících se bytového domu a jeho společných částí i práv k pozemkům, jež měly z dosavadního vlastníka budovy přejít na vlastníka bytové jednotky. Absence těchto nezbytných náležitostí budoucí kupní smlouvy je pak důvodem neplatnosti i těch smluvních ujednání, která mají akcesorickou povahu a která jsou závislá na hlavním závazku. Dodali, že uvedený výkladový závěr má oporu např. v rozsudku Nejvyššího soudu České republiky z 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002. Podle jejich mínění je však smlouva o smlouvě budoucí absolutně neplatná též proto, že předmět budoucího převodu (bytová jednotka) v době uzavření Smlouvy de iure neexistoval . Dále rovněž namítli, že i kdyby smlouva o smlouvě budoucí byla platná, žalovaná neprokázala, že jim předložila řádný návrh na uzavření kupní smlouvy. Z toho dovozovali, že pro posouzení opodstatněnosti jejich nároku na vrácení záloh, které poskytli žalované na zaplacení kupní ceny a provedení klientské změny bytu, není třeba provádět další dokazování, a podotkli, že pokud odvolací soud i přes to za tímto účelem zrušil rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení, postupoval v rozporu se zásadami rovnosti procesních zbraní a rovnosti obou procesních stran . Konečně vyjádřili přesvědčení, že z příčin specifikovaných v dovolání není správný ani právní názor, že neměli právně relevantní důvod odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí. Navrhli, aby dovolací soud napadené usnesení změnil tak, že rozsudek soudu prvního stupně potvrdí, anebo aby ho zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobců (dovolatelů) proti usnesení odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 dále opět jen o. s. ř. (viz čl. II bod 2 ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání. V posuzovaném případě jde o rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a v němž je řešena otázka hmotného práva (otázka, zda smlouva o smlouvě budoucí je neplatná proto, že neobsahuje všechny náležitosti /budoucí/ smlouvy o /prvním/ převodu vlastnictví bytové jednotky vypočtené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu; dovolání je proto pro řešení této otázky přípustné podle § 237 o. s. ř. Pro úplnost zbývá dodat, že ve vztahu k ostatním předloženým právním otázkám schází v dovolání náležité vylíčení údaje o tom, v čem dovolatelé spatřují splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až § 238a o. s. ř.). Tato situace dovolacímu soudu znemožňuje, aby se uvedenými otázkami mohl blíže zabývat (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 25. září 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Kromě toho jak posléze vyjde najevo jejich zkoumání v dovolacím řízení by bylo rovněž nadbytečné.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Dovolací soud na tomto místě pokládá za potřebné zdůraznit, že vedle způsobilého dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 a 3 o. s. ř.) dovolatelé uplatnili rovněž nezpůsobilý důvod, jehož prostřednictvím se pokusili zpochybnit správnost skutkového stavu rozhodného pro posouzení, zda byli oprávněni odmítnout návrh na uzavření kupní smlouvy, který jim žalovaná předložila k podpisu dne 6. listopadu 2009.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Právní poměry účastníků, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3028 odst. 3 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle § 50a odst. 1 obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
Smlouvou o budoucí smlouvě (pactum de contrahendo) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost (tzv. smluvní přímus). Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně a závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (realizační) smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Není-li do dohodnuté doby budoucí (realizační) smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření realizační smlouvy nepřijme vůbec či realizační smlouvu podle předjednaných podmínek a náležitostí odmítá uzavřít, může se oprávněný subjekt do jednoho roku od doby, kdy měla být realizační smlouva uzavřena domáhat ochrany u soudu. Děje se tak žalobou podle § 80 písm. b/ o. s. ř., jíž žalobce žádá, aby bylo smluvní prohlášení druhého subjektu, který odmítá realizační smlouvu uzavřít buď vůbec, anebo podle předjednaných náležitostí, nahrazeno soudním rozhodnutím (§ 161 odst. 3 o. s. ř.).
V posuzovaném případě směřovala vůle účastníků projevená ve smlouvě o smlouvě budoucí k založení závazku uzavřít v budoucnu (do dohodnuté doby) smlouvu o (prvním) převodu vlastnictví (tehdy rozestavěné) bytové jednotky. Za této situace nelze v poměrech souzené věci opomenout rovněž následující.
Již v rozsudku ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, uveřejněném pod č. C 1224 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu (tj. v rozhodnutí, na které dovolatelé odkázali v dovolání), Nejvyšší soud dovodil, že byt (v podobě vymezené v § 2 písm. b/ zákona č. 72/1994 Sb.) nemůže být samostatným předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení občanského zákoníku. Platná právní úprava umožňuje smluvní převod bytu pouze v režimu zákona č. 72/1994 Sb. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě odpovídal požadavkům uvedeného zákona. Jinými slovy řečeno, má-li smlouva o smlouvě budoucí postihnout všechny nezbytné (podstatné) obsahové náležitosti budoucí smlouvy odpovídající smluvnímu typu, ke kterému se vztahuje (§ 50a odst. 1 věta za středníkem obč. zák.), pak smlouva o budoucí smlouvě o (prvním) převodu bytové jednotky musí obsahovat kromě obecných náležitostí právního úkonu (§ 43 a násl. obč. zák.) i náležitosti uvedené v § 6 odst. 1 zákona č.72/1994 Sb. (k obsahově shodnému závěru dospěl Nejvyšší soud rovněž v rozsudcích z 31. května 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, z 30. ledna 2014, sp. zn. 33 Cdo 466/2012, z 28. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1740/2012 či 19. června 2014, sp. zn. 29 Cdo 3321/2012). Naproti tomu k dotčené smlouvě nemusí být připojen půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek podle § 6 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Označenou listinu jsou smluvní strany povinny připojit až k uzavřené realizační smlouvě smlouvě o prvním převodu bytové jednotky (srov. mutatis mutandis rozsudek Nejvyššího soudu z 21. března 2013, sp. zn. 29 Cdo 1129/2011, uveřejněný pod č. 27/2014 časopisu Soudní judikatura). Nad rámec řečeného lze jen dodat, že na požadavku, aby smlouva o budoucí smlouvě o (prvním) převodu bytové jednotky obsahovala všechny náležitosti uvedené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., je nutno trvat i proto, že soud nemůže svým výkladem již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). To platí i tehdy, jestliže obsahem projevu vůle byl závazek jednajících osob uzavřít do dohodnuté doby smlouvu (smluvní přímus). V řízení o žalobě na splnění kontraktační povinnosti (§ 80 písm. b/ o. s. ř.) totiž může soud svým rozhodnutím podle § 161 odst. 3 o. s. ř. nahradit pouze chybějící akceptační prohlášení účastníka, který je nečinný nebo neochotný realizační smlouvu uzavřít; není však oprávněn napravovat případné nedostatky dříve dohodnutého obsahu budoucí smlouvy. Slib, jímž na sebe jednající osoby vzaly závazek uzavřít do dohodnuté doby určitou smlouvu, aniž se přitom dohodly na jejím minimálním (nezbytném) obsahu (jejích podstatných náležitostech), tudíž nelze uznat za právně závazný (platný). Uznání právní závaznosti smluvního přímusu, jehož splnění nelze na nečinné (neochotné) straně vynutit soudní cestou tak, aby vyústilo ve vznik platné (právně závazné) smlouvy, totiž postrádá jakýkoli smysl.
V projednávané věci dovolací soud dospěl k závěru, že smlouva o smlouvě budoucí neobsahovala řádné vymezení obligatorních (podstatných) náležitostí smlouvy o (prvním) převodu bytové jednotky, které dovolatelé zmínili v dovolání. Zejména postrádala stanovení konkrétní výše spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 6 odst. 1 písm. d/ zákona č. 72/1994 Sb.). V tomto směru je neurčitým ujednání, podle něhož bytová jednotka bude budoucím kupujícím převedena spolu s odpovídajícím podílem na společných částech bytového domu . Ze vzoru obsaženého v příloze č. 2 Smlouvy (dále jen vzorová kupní smlouva ) je sice patrné, že spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech bytového domu mají odpovídat vzájemnému poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (což ostatně vyplývá přímo ze zákona /z ustanovení § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb./). Jestliže však z celého obsahu Smlouvy nelze zjistit (souhrnný) údaj o velikosti podlahové plochy všech bytových jednotek v domě, nelze určit faktickou velikost spoluvlastnického podílu spojeného s vlastnictvím (předmětné) bytové jednotky na společných částech domu, třebaže je ze Smlouvy zřejmá podlahová plocha bytu (79,36 m 2 ), jakož i to, co vše do ní smluvní strany započítávají (k tomu viz rovněž odůvodnění již citovaného rozsudku z 28. května 2014, sp. zn. 26 Cdo 1740/2012). Ze smlouvy o smlouvě budoucí současně není zřejmé, jaká (konkrétní) práva a závazky týkající se domu a jeho společných částí a práva k pozemku měly přejít z dosavadního vlastníka budovy na dovolatele jako budoucí vlastníky bytové jednotky (§ 6 odst. 1 písm. f/ zákona č. 72/1994 Sb.). Uvedená práva a závazky sice byly popsány ve vzorové kupní smlouvě, avšak pouze obecným způsobem, který jednak naznačoval, že jejich výčet není úplný, a jednak předpokládal, že jednotlivá práva a závazky budou blíže konkretizovány (doplněním údajů o smlouvách, v nichž mají svůj původ) až ve vlastní realizační smlouvě. Takovéto vymezení dotčených práv a závazků je tudíž příliš vágní na to, aby vyhovělo požadavku na určitost smlouvy o smlouvě budoucí (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Přitom jde-li v případě uvedené smlouvy o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 31. července 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněný na str. 145 v sešitě č. 6/1997 časopisu Soudní rozhledy).
S přihlédnutím k uvedenému lze konstatovat, že není správný právní názor, že smlouva o smlouvě budoucí je platným právním úkonem. Citovaná smlouva je absolutně neplatná pro neurčitost (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Za tohoto stavu je však nepřípadná úvaha odvolacího soudu, že v projednávané věci se měl soud prvního stupně zabývat rovněž procesní obranou žalované, že na pohledávku dovolatelů na vrácení záloh, jež jí poskytli na podkladě smlouvy o smlouvě budoucí, započetla svoje pohledávky na zaplacení smluvních pokut, které jí vznikly podle čl. VII Smlouvy. Ve světle závěru o absolutní neplatnosti Smlouvy lze totiž uvedenou procesní obranu bez dalšího pokládat za zjevně neopodstatněnou. Je tomu tak proto, že je-li smlouva o smlouvě budoucí absolutně neplatná, stíhá stejná sankce rovněž ujednání o smluvní pokutě, které si účastníci sjednali pro případ porušení smlouvou zakládaného závazku hlavního. Z a kcesorické povahy smluvní pokuty totiž vyplývá, že nemůže být sjednána bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a její platnost je tak závislá na platnosti závazku hlavního (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, z 28. února 2008, sp. zn. 33 Odo 744/2006, a z 10. května 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008).
Z řečeného vyplývá, že neobstojí důvody, pro které odvolací soud zrušil rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Již jen na okraj dovolací soud podotýká, že napadené (kasační) usnesení nemohl shledat (v konečném důsledku) věcně správným ani vzhledem k tomu, že v dovolacím řízení vyšlo najevo, že na nesprávném právním posouzení platnosti smlouvy o smlouvě budoucí je založen rovněž (odvolacím soudem zrušený) rozsudek soudu prvního stupně. Nesprávné právní posouzení věci totiž není samo o sobě důvodem pro zrušení rozhodnutí soudu prvního stupně podle § 219a o. s. ř. (v podrobnostech viz odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. prosince 2014, sp. zn. 26 Cdo 3129/2014).
Lze uzavřít, že napadené usnesení spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, usnesení odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil podle § 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř. a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný. V Brně dne 20. října 2015

JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu