26 Cdo 1455/2015
Datum rozhodnutí: 23.09.2015
Dotčené předpisy: § 663 obč. zák., § 37 odst. 1 obč. zák., § 667 odst. 1 obč. zák., § 665 odst. 1 obč. zák., § 682 obč. zák.




26 Cdo 1455/2015
ROZSUDEK

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce J. D. , B., zastoupeného JUDr. Vlastislavem Jarošem, advokátem se sídlem v Chodově, Lesní 994, proti žalované obci Březová , se sídlem v Březové, Hamerská 104/38, zastoupené JUDr. Karlem Jelínkem, advokátem se sídlem v Karlových Varech, Bělehradská 2056/3a, o zaplacení částky 359.390,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 16 C 472/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 25. listopadu 2014, č. j. 13 Co 309/2014-492, takto:

I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení . O d ů v o d n ě n í :
Žalobce se domáhal, aby mu žalovaná zaplatila částku 359.390,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení). V rámci vylíčení rozhodujících skutečností v žalobě zejména uvedl, že jako nájemce měl od žalované jako pronajímatelky už od roku 1991 pronajatý za účelem zřízení a udržování arboreta pozemek p. č. 96/1 v k. ú. a obci B., zapsaný na LV č. 1 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary (dále též jen předmětný pozemek , resp. pozemek ), že pro naplnění účelu nájmu vysázel na pozemku v rámci sjednaného způsobu jeho užívání trvalé porosty a uskutečnil venkovní úpravy, čímž pozemek zhodnotil, a že znaleckým posudkem, jejž si nechal vypracovat před podáním žaloby, byla výše tohoto zhodnocení stanovena právě částkou 359.390,- Kč. Dodal, že jelikož se žalovaná nezavázala k úhradě nákladů spojených se zřízením arboreta, domáhá se zaplacení uvedené částky z titulu protihodnoty toho, o co se v důsledku odsouhlasené změny zvýšila hodnota pronajaté věci (§ 667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 dále jen obč. zák. ).
K odvolání žalované Krajský soud v Plzni jako soud odvolací usnesením ze dne 13. prosince 2012, č. j. 13 Co 350/2012-315, zrušil v pořadí první (vyhovující) rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech (soudu prvního stupně) ze dne 19. března 2012, č. j. 16 C 472/2008-289, a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem ze dne 30. června 2014, č. j. 16 C 472/2008-464, opětovně žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 359.390,- Kč s tam uvedenými úroky z prodlení (výrok I.). Zároveň rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.) a státu (výrok III.).
K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 25. listopadu 2014, č. j. 13 Co 309/2014-492, citovaný (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve vyhovujícím výroku I. vyjma části přisouzených úroků z prodlení, v níž ho tam uvedeným způsobem změnil (výrok I.). Dále ho potvrdil v nákladovém výroku II. (výrok II.) a změnil ve výroku III. o nákladech řízení státu (výrok III.). Současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok IV.).
Z provedených důkazů zjistil shodně se soudem prvního stupně následující skutkový stav. Žalovaná (vlastnice pozemku) jako pronajímatelka a žalobce jako nájemce uzavřeli (na návrh sepsaný žalovanou) naposledy dne 28. května 1996 nájemní smlouvu (dále jen Nájemní smlouva ), jejímž předmětem zamýšleli učinit předmětný pozemek, avšak vinou zřejmé písařské chyby jej označili jako pozemek (nebo jeho část) parc. číslo 92/1 ve výměře 774 m 2 zapsaný na LV č. 1 k. ú. B. . Dohodnutým účelem nájmu bylo zřízení a udržování arboreta. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. prosince 2016 a bylo možno ji vypovědět výpovědí z obou stran dle občanského zákoníku, § 676 680 . Žalovaná této možnosti využila a nájemní poměr předčasně ukončila k 31. červenci 2004 výpovědí danou žalobci dopisem ze dne 22. dubna 2004, jejž mu doručila následující den. Žalobce za trvání nájemního poměru zřídil na pozemku v souladu s dohodnutým účelem nájmu arboretum (tak, že na něm vysázel trvalé porosty a vybudoval venkovní úpravy jako jezírka, skalky apod.). Tím pozemek zhodnotil, přičemž výše tohoto zhodnocení odpovídala (podle znaleckého posudku ustanoveného znalce Ing. Daniela Balína dále jen znalecký posudek ) ke dni 31. července 2004 částce 5.061.722,- Kč.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud shodně se soudem prvního stupně především dovodil, že Nájemní smlouva je navzdory chybnému označení předmětu nájmu platná. V této souvislosti odkázal zejména na své zrušující usnesení vydané v této věci, v němž mimo jiné konstatoval, že za situace, kdy k platnosti smlouvy o nájmu pozemku není vyžadována písemná forma a zároveň za pomoci interpretačního pravidla upraveného v ustanovení § 35 o.z. bylo možno dovodit, jaká byla vůle stran v okamžiku uzavření smlouvy, kterou navíc koncipoval pronajímatel (žalovaná...), tj. pronájem pozemku č. 96/1 o výměře 774 m 2 (podle záznamu podrobného vyměření změn k výpočtu plochy pro pronájem z roku 1992 zpracovaného Střediskem geodézie v Karlových Varech), pak pokud pronajímatelem v poslední smlouvě o nájmu pozemku bylo nesprávně uvedeno parc. č. 92/1 namísto parc. č. 96/1, z této skutečnosti nebylo možno dovodit neplatnost smlouvy, neboť obě strany byly srozuměny s tím, o jaký pozemek se jedná, a i co se týče výměry, z geometrického zaměření bylo možno dovodit, o jakou část pozemku se v Nájemní smlouvě jednalo . Dále rovněž dovodil, že trvalé porosty a venkovní úpravy tvořící arboretum se staly součástí předmětného pozemku jako věci hlavní (§ 120 obč. zák.); proto náleží žalované, která pozemek vlastní (zde odkázal na usnesení Nejvyššího soudu z 26. ledna 2010, sp. zn. 20 Cdo 4526/2007, vydané v související věci týchž účastníků řízení). V návaznosti na to uzavřel, že podle ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. vzniklo žalobci vůči žalované právo na zaplacení částky 5.061.722,- Kč, o níž se ke dni 31. července 2004, kdy skončil nájemní poměr účastníků, zvýšila hodnota předmětného pozemku oproti stavu na počátku nájmu. Podle jeho názoru je tomu tak proto, že žalobce na něm vybudoval arboretum v souladu s účelem Nájemní smlouvy a tudíž se souhlasem žalované , která se nezavázala k úhradě nákladů s tím spojených. Za této situace vyhovující rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ohledně žalované částky s poukazem na to, že žalobce má podle citovaného ustanovení právo na mnohem vyšší plnění, než kterého se v řízení domáhal.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 293/2013 Sb. (dále jen o. s. ř. ). Předně nesouhlasila s názorem, že Nájemní smlouva je navzdory chybnému označení předmětu nájmu platná. Měla za to, že v tomto ohledu odvolací soud vyřešil otázku platnosti uvedené smlouvy v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, konkrétně s právními názory vyjádřenými v jeho rozsudcích z 23. ledna 2007, sp. zn. 30 Cdo 2105/2006, z 25. února 2010, sp. zn. 30 Cdo 1485/2008, a z 22. února 2012, sp. zn. 22 Cdo 1124/2010, a dále také v rozhodnutí uveřejněném pod C 686 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu. Podle jejího mínění chybné vymezení předmětu nájmu (v tomto případě záměna pozemku parc. č. 96/1 o výměře 1.564 m 2 za pozemek p. č. 92/1 o výměře 774 m 2 ) ve skutečnosti činí Nájemní smlouvu objektivně neurčitou a tudíž absolutně neplatnou podle § 37 obč. zák. V této souvislosti zdůraznila, že určitost projevu vůle nelze posuzovat ze subjektivního hlediska jednajících osob, a připomněla, že výkladem podle § 35 odst. 2 obč. zák. nelze již jednou učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat. Vyjádřila přesvědčení, že z tohoto úhlu pohledu nebylo údaji obsaženými v Nájemní smlouvě postaveno najisto, která část zemského povrchu má být předmětem nájmu, neboť i když byla označena jako pozemek parc. č. 92/1 , žalobce ve skutečnosti užíval pozemek parc. č. 96/1 . Za tohoto stavu však vzbuzuje důvodné pochybnosti o předmětu nájmu rovněž okolnost, že žalobci byla přenechána do užívání plocha o výměře 774 m 2 , byť pozemek, který skutečně užíval, měl rozlohu 1.495 m 2 , a z obsahu Nájemní smlouvy nebylo zřejmé, ve kterém segmentu tohoto pozemku se uvedená plocha nachází. Navíc slovy pozemek (nebo jeho část) , užitými v Nájemní smlouvě, byl předmět nájmu vymezen alternativně, což také činí jeho konkretizaci naprosto neurčitou a nesrozumitelnou. Odvolacímu soudu dále vytkla, že za souhlas pronajímatele se změnou pronajaté věci považoval ujednání o způsobu užívání pozemku (dohodu o účelu nájmu). Měla za to, že takové ujednání nemůže zakládat oprávnění nájemce ke změně pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák., a to tím spíše, že se v něm jako v dané věci výslovně hovoří toliko o užívání a údržbě předmětu nájmu (v této souvislosti zmínila rozsudek Nejvyššího soudu z 27. ledna 2004, sp. zn. 32 Odo 993/2003). Kromě toho pod pojem arboretum, jehož zřízení bylo účelem nájmu, nelze zahrnout venkovní úpravy provedené na pozemku, jelikož uvedený termín značí sbírku živých dřevin (často sloužících jako reálná učební pomůcka). Závěrem polemizovala zejména s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu z 26. února 2004, sp. zn. 28 Cdo 314/2004 se způsobem hodnocení znaleckého posudku oběma soudy, resp. s jimi proklamovanou výší zhodnocení předmětného pozemku podle znaleckého posudku. Přitom mimo jiné uvedla, že pro ni jako obec se pozemek zřízením arboreta v konečném důsledku znehodnotil, neboť nyní je absolutně nevyužitelný a neprodejný. Nadto pokládala za naprosto absurdní, aby se prostým umístěním dřevin a keřů zvýšila hodnota prakticky bezcenného pozemku o více než 5.000.000,- Kč a aby žalobce měl právo po ní takovou částku požadovat (na základě ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák.) za situace, kdy pěstováním trvalých porostů na pozemku v podstatě provozoval svůj koníček. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dovolání žalované (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 dále opět jen o. s. ř. (srov. čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska (způsobilého) důvodu vymezeného v dovolání.
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak (pro daný případ občanský soudní řád jinak nestanoví), je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Především nelze přehlédnout, že vedle způsobilého dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelka uplatnila rovněž nezpůsobilý důvod, jímž brojila proti skutkovým zjištěním učiněným oběma soudy, resp. proti způsobu hodnocení znaleckého posudku, z něhož oba soudy čerpaly svá skutková zjištění významná pro určení, o co se zvýšila hodnota předmětného pozemku ke dni skončení nájmu oproti stavu na počátku nájmu. Nelze totiž ztratit ze zřetele, že vytýká-li dovolatel, že důkaz znaleckým posudkem hodnotily oba soudy z hlediska jeho závažnosti a pravdivosti v rozporu s ustanovením § 132 o. s. ř., pak tím ve skutečnosti uplatnil nezpůsobilý důvod, jímž brojil proti skutkovým zjištěním učiněným oběma soudy ze znaleckého posudku (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. ledna 2008, sp. zn. 29 Odo 1416/2006, z 19. června 2012, sp. zn. 29 Cdo 2214/2010, uveřejněné pod č. 23/2013 časopisu Soudní judikatura, či z 18. prosince 2014, sp. zn. 29 Cdo 4205/2011).
Při posuzování dovolacích námitek podřaditelných pod způsobilý dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. dovolací soud vycházel (vzhledem k datu skončení nájmu) z dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Ustálená soudní praxe zastává názor, že projev vůle je neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, tj. nepodařilo-li se obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo vadným slovním zprostředkováním jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Bezvýhradně však platí, že obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. března 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný pod č. C 1108 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Odvolacímu soudu lze přisvědčit v názoru, že pro obecnou nájemní smlouvu (§ 663 a násl. obč. zák.), o níž jde i v souzené věci, není předepsána obligatorní písemná forma. Byla
-li však taková smlouva sjednána písemně, musí být už v ní pronajatá věc dostatečně určitě konkretizována. Přitom není vyloučeno, aby předmět nájmu byl identifikován odkazem na listinu, která je přílohou smlouvy či její součástí. Není-li však požadavek určitosti předmětu nájmu přesto dodržen, stíhá písemný právní úkon (ač tato forma nebyla stanovena zákonem, ale byla sjednána) sankce absolutní neplatnosti podle § 37 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 31. května 2007, sp. zn. 29 Odo 59/2003, uveřejněný pod č. C 5139 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a dále např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 21. března 2013, sp. zn. 26 Cdo 3244/2012, a z 11. června 2013, sp. zn. 26 Cdo 2946/2012, proti nimž byly podány ústavní stížnosti, které Ústavní soud odmítl usneseními ze 4. července 2013, sp. zn. III. ÚS 1594/2013, a z 25. července 2013, sp. zn. III. ÚS 2121/2013).
Z řečeného pro danou věc vyplývá, že pro úvahu o (ne)platnosti Nájemní smlouvy pro neurčitost (§ 37 odst. 1 obč. zák.) je rozhodující obsah listiny, na níž byla smlouva zaznamenána, byť pro takovýto právní úkon nebyla písemná forma předepsána. Přitom v textu této listiny (Nájemní smlouvy) se pro účely identifikace předmětu nájmu (a ani pro jiné účely) neodkazuje na další písemnost, která by byla její přílohou či součástí. Pro posouzení určitosti vymezení předmětu nájmu jsou proto relevantní pouze údaje obsažené přímo v Nájemní smlouvě. V Nájemní smlouvě byl předmět nájmu vymezen tak, že jím je pozemek (nebo jeho část) parc. číslo 92/1 ve výměře 774 m 2 zapsaný na LV č. 1 k. ú. B. . Na rozdíl od dovolatelky pokládá dovolací soud uvedené údaje za objektivně způsobilé nezaměnitelně identifikovat určitou část zemského povrchu a je v této souvislosti nerozhodné, zda se za těmito údaji skrývá pozemek, který žalobce skutečně užíval. Současně dovolací soud zastává názor, že důvodné pochybnosti o předmětu nájmu nevzbuzuje ani okolnost, že při jeho vymezení bylo v Nájemní smlouvě užito slovní spojení pozemek (nebo jeho část) . V tomto ohledu sice lze přisvědčit dovolatelčině námitce, že uvedeným slovním spojením byl předmět nájmu vymezen alternativně, takže není bez dalšího jasné, co konkrétně jím mělo být (zda celý pozemek /pozemková parcela/ nebo jeho část). V poměrech souzené věci však tato nejednoznačnost nezpůsobuje neurčitost (ani nesrozumitelnost) ujednání o předmětu nájmu, neboť ji lze odstranit výkladem. Zde je zapotřebí připomenout, že základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy (nevede k závěru o její neplatnosti), před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady (srov. nález Ústavního soudu ze 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, uveřejněný pod č. 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, k němuž se Nejvyšší soud přihlásil např. v rozsudku z 27. března 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006). Jak již bylo naznačeno, v daném sporu přichází do úvahy dva výklady ujednání o předmětu nájmu, a to jednak výklad, že předmětem nájemního poměru účastníků byl pozemek jako celek , a jednak výklad, že jím byla pouze část pozemku . Nelze přitom přehlédnout, že údaje obsažené v Nájemní smlouvě (konkrétně údaje o parcelním čísle pozemku a katastrálním území) umožňují identifikovat určitý pozemek jako celek , avšak již nepostačují (ani ve spojení s údajem o rozloze pronajímané plochy) k tomu, aby byla identifikována jeho specifická část (jelikož jimi nebylo blíže konkretizováno, ve kterém segmentu označené pozemkové parcely se případně má taková část nacházet). Ve vztahu k vymezení předmětu nájmu jsou tedy ve vzájemném konfliktu dvě interpretační alternativy, z nichž jedna zakládá neplatnost Nájemní smlouvy (pro neurčitost) a druhá nikoliv. Proto je namístě použít pravidlo priority výkladu, který nevede k neplatnosti smlouvy, a upřednostnit variantu, podle níž předmětem sporného nájemního poměru byl pozemek jako celek , a nikoli pouze jeho (blíže neidentifikovatelná) část . Ostatně tato varianta je vstřícnější i k samotným účastníkům, neboť volbou opačné alternativy by se jim přisuzovala neschopnost smysluplně vyjádřit obsah svého závazkového vztahu.
S přihlédnutím k uvedenému lze konstatovat, že z textu Nájemní smlouvy bylo možné jejím výkladem jednoznačně zjistit, co bylo předmětem nájmu ( pozemek ... parc. číslo 92/1 ve výměře 774 m 2 zapsaný na LV č. 1 k. ú. B. ). Odvolací soud se tedy od shora citované judikatury v konečném důsledku neodchýlil, jestliže Nájemní smlouvu nepovažoval za absolutně neplatnou (podle § 37 odst. 1 obč. zák.) pro neurčitost (nebo nesrozumitelnost) ujednání o předmětu nájmu. Snad jen na okraj lze poznamenat, že samozřejmě jiná věc je otázka, zda je správný výklad dotčeného ujednání, podle nějž Nájemní smlouvou byl (měl být) žalobci přenechán do užívání právě předmětný pozemek (resp. jeho specifická část). To je však již otázka skutková, kterou nelze v dovolacím řízení otevírat (k tomu viz např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Vycházeje z uvedených závěrů dovolací soud nedovodil přípustnost dovolání pro řešení dovolatelkou nastolené otázky (ne)platnosti Nájemní smlouvy.
Naproti tomu však dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. pro řešení (hmotněprávní) otázky, zda změna pronajaté věci, jíž přivodil nájemce tím, že věc užíval v souladu s dohodnutým účelem nájmu, může představovat odsouhlasenou změnu podléhající vypořádání upravenému v ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. Tato otázka, na jejímž vyřešení rovněž závisí napadené rozhodnutí, totiž dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu (jednoznačně) vyřešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Nájemce je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci (§ 665 odst. 1 věta první obč. zák.). Podle § 682 obč. zák. skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.
Podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 1edna 2011, sp. zn. 29 Cdo 2455/2009). Účelem je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 1istopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010). Ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. o změnách na pronajaté věci se uplatní i při nájmu pozemku (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014). V naposledy citovaném rozsudku Nejvyšší soud přijal a odůvodnil právní názor, že za změnu pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák. lze považovat jakýkoliv, nikoli nepatrný, rozdíl vzhledu, charakteru či vlastností, jímž se liší pronajatá věc při skončení nájmu od stavu, v jakém byla předána nájemci při započetí nájmu. Přitom však zdůraznil, že citované ustanovení dopadá pouze na odsouhlasené změny. Za změnu pronajaté věci (podle § 667 odst. 1 obč. zák.) nelze tudíž pokládat odchylky od původního stavu nebo vlastností věci, které nebyly schváleny pronajímatelem, a to ani tehdy, jsou-li výsledkem jinak dovolené činnosti nájemce (viz např. § 667 odst. 2, § 669 a § 683 obč. zák.). Zbývá dodat, že mimo dosah působnosti ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. stojí také odsouhlasené změny na předmětu nájmu, pro které platí zvláštní režim vypořádání (půjde např. o zpracování pronajaté věci, při němž vznikla nová věc viz § 135b obč. zák.).
Obecné vymezení nájemní smlouvy (§ 663 obč. zák.) definuje tuto smlouvu jako závazkový úplatný vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, v němž pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 18. října 2001, sp. zn. 28 Cdo 1603/2001, uveřejněného pod č. C 793 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Charakteristickým rysem nájemního poměru je tedy mimo jiné přenechání věci nájemci do užívání . Užíváním věci se rozumí čerpání jejích užitných vlastností (srov. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1114 s., str. 1880). Nájemce je oprávněn užívat pronajatou věc způsobem stanoveným ve smlouvě, jinak způsobem obvyklým (přiměřeným povaze a určení věci). Smluvený nebo obvyklý způsob užívání věci (§ 665 odst. 1 věta první obč. zák.) představuje dovolený postup čerpání jejích užitných vlastností. Výsledkem tohoto postupu mohou být i užitky z věci, které je nájemce oprávněn si přisvojit (z věci odebrat), jestliže to bylo v nájemní smlouvě výslovně dohodnuto nebo to alespoň vyplývá ze sjednaného účelu nájmu, popř. je-li to přiměřené povaze a určení pronajaté věci (nebyl-li účel nájmu sjednán). Je-li nájemce oprávněn brát z věci užitky, náleží mu užitky, které vznikly jeho přičiněním za trvání nájemního poměru (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu z 10. července 2012, sp. zn. 26 Cdo 2145/2011). Užívání věci (braní užitků) vyvolává na věci změny, jež obvykle mají podobu opotřebení. Není ovšem vyloučeno, že v určitých případech povedou naopak ke zhodnocení věci. Bylo-li užívání věci řádné, neodpovídá nájemce za změny, které jím na věci způsobil, i když vedly ke snížení její hodnoty (k tomu viz § 682 obč. zák.). Je tomu tak proto, že tyto změny jsou přirozeným důsledkem dovoleného postupu čerpání jejích užitných vlastností, za které pronajímatel dostává protiplnění ve formě nájemného. Vzhledem k povaze činnosti, z níž uvedené změny pocházejí (užívání věci), a charakteru nájemního poměru jako časově ohraničeného (dočasného) právního vztahu, však ani nájemce nemá právo po skončení nájmu žádat, aby mu pronajímatel poskytl kompenzaci v případě, že předmět nájmu užíváním zhodnotil; čerpání užitných vlastností věci si totiž měl zorganizovat tak, aby výsledky této aktivity upotřebil (zužitkoval) za trvání nájmu.
Tyto (/řádným/ užíváním způsobené) změny pronajaté věci je však třeba důsledně odlišovat od (odsouhlasených) změn, na které pamatuje ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. Posléze uvedené změny totiž spočívají v modifikaci vzhledu, charakteru či vlastností pronajaté věci (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014), jež zpravidla nejsou důsledkem přímé realizace účelu nájmu (dovoleného postupu čerpání užitných vlastností pronajaté věci), který mohl pronajímatel očekávat s přihlédnutím ke smluvenému nebo obvyklému způsobu užívání věci. Tyto změny musí pronajímatel nájemci zvlášť odsouhlasit, a to ať už přímo v nájemní smlouvě nebo později v průběhu nájemního poměru. Uvedený souhlas je jednostranným adresným hmotněprávním úkonem pronajímatele, pro nějž není předepsána žádná forma (může být tedy nejen ústní nebo písemný, nýbrž i konkludentní), avšak musí splňovat obecné náležitosti právního úkonu, např. i určitost.
V posuzovaném případě se nelze ztotožnit s dovolací námitkou, že za souhlas pronajímatele se změnou pronajaté věci pokládal odvolací soud ujednání o způsobu užívání pozemku (dohodu o účelu nájmu). Uvedenou námitku pokládá dovolací soud za ryze účelovou a využívající poněkud zavádějící formulace, kterou odvolací soud použil, pokud v této souvislosti uvedl, že žalobce vybudoval na pozemku arboretum v souladu s účelem Nájemní smlouvy a tudíž se souhlasem žalované (která se nezavázala k úhradě nákladů s tím spojených). Uvedené sousloví lze totiž smysluplně vyložit pouze tak, že pronajala-li žalovaná (dovolatelka) pozemek za účelem zřízení a udržování arboreta (botanické zahrady obsahující nejen vysázenou větší sbírku živých dřevin různých druhů, nýbrž i s tím související vybudované venkovní úpravy jako jezírka a skalky viz rovněž usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. ledna 2010, sp. zn. 20 Cdo 4526/2007, vydané v jiné věci týchž účastníků řízení, na jehož odůvodnění lze v tomto směru v podrobnostech odkázat), pak tím současně logicky udělila (konkludentně) přímo v Nájemní smlouvě souhlas se změnou, která na předmětném pozemku vysázením dřevin a vybudováním venkovních úprav vznikne, byť se nezavázala k úhradě nákladů s tím spojených. Jinak tomu logicky vzato v uvedených souvislostech ani být nemůže. Lze jen dodat, že pronajala-li žalovaná žalobci předmětný pozemek za účelem zřízení a udržování arboreta a současně souhlasila (viz předchozí výklad) se změnou způsobenou na pozemku vysázením dřevin a vybudováním venkovních úprav, musela si být už v době uzavření Nájemní smlouvy vědoma toho, že pozemek se může zhodnotit a že nájemci může po skončení nájmu vzniknout právo podle § 667 odst. 1 obč. zák.
Z řečeného vyplývá, že s přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu obstojí právní názor, že podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. vzniklo žalobci po skončení nájmu vůči žalované právo na zaplacení protihodnoty toho, o co se ke dni skončení nájmu zvýšila hodnota předmětného pozemku tím, že na něm v souladu s dohodnutým účelem nájmu a se souhlasem žalované zřídil a udržoval (do skončení nájmu) arboretum.
Lze uzavřít, že z pohledu právní otázky otevřené dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné, a proto Nejvyšší soud aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) dovolání rozsudkem (§ 243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaná s ohledem na výsledek dovolacího řízení nemá na náhradu nákladů řízení právo a žalobci v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 23. září 2015
JUDr. Miroslav Ferák předseda senátu