22 Cdo 2175/2014
Datum rozhodnutí: 12.11.2014
Dotčené předpisy: § 80 o. s. ř. ve znění od 01.01.2013, § 126 obč. zák. ve znění do 31.12.2013




22 Cdo 2175/2014

ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a Mgr. Davida Havlíka ve věci žalobců: a) Společenství domu Olštýnská 607, Praha, IČO 27415091 , se sídlem v Praze 8, Olštýnská 607/1, a b) Mgr. D. L., obou zastoupených JUDr. Karlem Šrolem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 4, Rybářská 4a, proti žalované COMMEMAX spol. s r. o., IČO 61505323, se sídlem v Praze 4, Štúrova 1701/55, zastoupené Mgr. Michalem Hanzlíkem, advokátem se sídlem v Praze 4, Na Hřebenech II 1718/8, o určení neexistence věcného břemene a vyklizení střechy domu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 25 C 34/2011, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, takto:

I. Dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 4. března 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, ve výroku pod bodem I., se odmítá.
II. Ve zbývající části se rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, ruší a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

O d ů v o d n ě n í :

Obvodní soud pro Prahu 8 ( soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 4. března 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, výrokem pod bodem I. určil, že věcné břemeno spočívající v oprávnění žalovaného užívat celý prostor střechy domu v Praze 8, k. ú. T. včetně společných částí domu či jejich částí umístěných pod střechou, v místnostech, na chodbách, schodištích domu a na fasádě, které jsou vhodné ve stavu tak, jak byly ke dni 2. 1. 2002 nebo po stavebních úpravách, k samostatnému užívání ze strany žalovaného spočívajícího v instalaci a provozování telekomunikačních zařízení, reklamních zařízení či jiných zařízení nebo k jinému užívání, dále spočívající v oprávnění žalovaného dát prostory do pronájmu jako pronajímatel dalším osobám jako nájemcům, či zakládat ohledně prostor jiné smluvní vztahy jako vlastník a dále spočívající v oprávnění žalovaného provádět stavební úpravy prostor a v braní užitků z užívání prostor, jež mělo být založeno Smlouvou o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002 uzavřenou mezi SOL, družstvem, IČO 26462192 jako povinným a žalovaným jako oprávněným, neexistuje .
Výrokem pod bodem II. soud uložil žalovanému povinnost vyklidit a vyklizené žalobcům předat prostory střech domu v Praze 8, k. ú. T., včetně společných prostor tohoto domu či jejich částí umístěných pod střechami, v místnostech, na chodbách, schodištích domu a na fasádě, a odstranit z těchto prostor všechna telekomunikační zařízení včetně antén, rozvodů a jejich příslušenství, reklamní zařízení či jiná zařízení, která zde instaloval či nechal instalovat, a to vše do šesti měsíců od právní moci rozsudku. Výrokem pod bodem III. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce a) Společenství domu Olštýnská 607 - je právnickou osobou založenou 4. 10. 2004, vystupující jménem vlastníků jednotek ve věcech týkajících se společných částí domu v Praze 8, na pozemku parc. č. 1306/11 v k. ú. T. Žalobce b) je vlastníkem bytové jednotky č. 607/201 v předmětném domě (včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu). Původním vlastníkem domu č. p. bylo SOL, družstvo, které dne 15. 12. 2003 učinilo prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Byty i nebytové prostory spolu s příslušnými podíly na společných částech domu byly převedeny na jednotlivé vlastníky. Zakládajícími členy družstva SOL byl žalovaná - COMMEMAX spol. s r. o. a společnost Madal s. r. o. Dále vzal soud za prokázané, že 2. 1. 2002 uzavřelo družstvo SOL se společností COMMEMAX spol. s r. o. smlouvu o zřízení věcného břemene (č. l. 14), od které žalovaná odvozuje své oprávnění. Této smlouvě předcházela smlouva z 2. 7. 2001, uzavřená mezi družstvem SOL a společností BUSSMARK OLIVER spol. s r. o., společností COMMEMAX spol. s r. o. a společností MADAL, s. r. o. (č. l. 316), jejímž předmětem byla úprava vztahů mezi smluvními stranami při realizaci získání a rekonstrukci předmětného domu, dále úprava vzájemné spolupráce při rozprodeji jednotlivých jednotek v domě zájemcům o členství v družstvu. V článku III. odst. 3 smlouvy se žalovaný zavázal, že uzavře smlouvu o dalším členském vkladu v peněžité formě a že zaplatí náklady na přestavbu domu ve výši 5 000 000,- Kč s tím, že způsob kompenzace takto vynaložených prostředků bude upraven ve smlouvě o dalším členském vkladu. Dne 13. 8. 2001 uzavřelo SOL, družstvo, se společností COMMEMAX spol. s r. o. podle § 223 odst. 4 a 5 obchodního zákoníku smlouvu o dalším členském vkladu (č. l. 157), na základě které se mělo stát SOL, družstvo, vlastníkem předmětného domu s pozemky a společnost COMMEMAX se zavázala vložit do základního kapitálu nabyvatele další peněžitý vklad ve výši 5 000 000,- Kč určený na financování rekonstrukce výše uvedeného domu. Tuto částku byl vkladatel povinen splatit do jednoho roku od uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene užívání střechy předmětného domu a dalších potřebných společných prostor domu k instalaci a provozování telekomunikačních zařízení.
Žalovaná uzavřela na základě oprávnění ze smlouvy o zřízení věcného břemene s jednotlivými provozovateli elektrotechnických zařízení nájemní smlouvy opravňující je užívat střechu a dalších částí předmětného domu k umístění a provozování elektrotechnických zařízení.
Soud prvního stupně po posouzení věci dospěl k závěru, že oba žalobci jsou aktivně legitimovaní, a to žalobce a) jako právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou společných částí domu podle § 9 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (účinného do 31. 12. 2013), a zastupovat zájmy vlastníků jednotek, žalobce b) jako vlastník jednotky zatížené předmětným věcným břemenem. Oba žalobci jsou aktivně legitimováni i v části žaloby na vyklizení střechy domu. Soud dovodil, že věcné břemeno je v článku III. smlouvy z 2. 1. 2002 vymezeno dostatečně určitě. Samotné právo žalované opravňující ji k užívání střechy a společných prostor domu bylo sjednáno platně. Smlouva o zřízení věcného břemene je však částečně neplatná pro rozpor se zákonem v části, ve které žalovanou opravňuje k pronajímání společných prostor domu. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4607/2008 soud dospěl k závěru, že ke společným částem domu nelze platně uzavřít nájemní smlouvu podle § 663 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. ( obč. zák. ). Smlouvy o nájmu společných prostor, které s třetími osobami uzavřel žalovaný, jsou ze zákona neplatné.
Na posouzení věci nemá vliv skutečnost, že smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavírána na obou stranách stejnou osobou, MUDr. L. Ž., jednajícím za obě strany, ani skutečnost, že jmenovaný byl spolu s Ing. D. M. odsouzen v trestním řízení, ovšem ne za jednání, které by se týkalo projednávané věci.
Soud dále posuzoval smlouvu o zřízení věcného břemene z hlediska sjednané úplaty. Ve smlouvě se uvádí, že věcné břemeno bylo zřízeno úplatně, přitom úplata má povahu peněžitého i nepeněžitého plnění. Nepeněžitého plnění se týká čl. V. smlouvy, který v podstatě vyjadřuje zákonnou povinnost podílet se na nákladech a zachování věci zatížené věcným břemenem. Nejde tedy o dohodnutí nepeněžitého plnění. Platně bylo dohodnuto pouze plnění peněžité ve formě vložení dalšího členského vkladu do základního kapitálu družstva ve výši 5 000 000,- Kč. Žalovaná tvrdila, že tento další vklad zaplatil uhrazením faktury společnosti BUSSMARK OLIVER spol. s r. o. ze dne 29. 6. 2002 a platbu v hotovosti dokládala touto fakturou a výdajovým pokladním dokladem ze 4. 10. 2002. Podle soudu je členský vklad platbou ve prospěch právnické osoby - družstva. Dokladem o zaplacení je doklad prokazující přijetí této částky SOL, družstvem. Takový doklad však žalovaná nepředložila. Mimo to uvedený výdajový doklad není ani natolik perfektní, aby prokazoval zaplacení uvedené částky společnosti BUSSMARK OLIVER spol. s r. o. Soud dospěl k závěru, že žalovaná neprokázala, že zaplatila další členský vklad do základního kapitálu družstva, jenž měl být úplatou za zřízení věcného břemene. Naplnila se tak rozvazovací podmínka upravená v čl. VI. smlouvy o zřízení věcného břemene, a to, že pokud oprávněný nezaplatí nejpozději do jednoho roku od podpisu smlouvy další členský vklad do základního kapitálu družstva, platnost smlouvy končí. Soud prvního stupně uzavřel, že smlouva o zřízení věcného břemene ke dni 2. 1. 2003 pozbyla platnosti a věcné břemeno zaniklo. Žalovaná užívá střechu a společné části domu bez právního důvodu a žaloba je tak důvodná.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalované rozsudkem ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. potvrdil a změnil jej v nákladovém výroku pod bodem III. Dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Stejně jako soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobci jsou ve věci aktivně věcně legitimovaní. Poukázal na skutečnost, že smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřelo s žalovanou družstvo SOL, které je právním předchůdcem žalobce a) a legitimaci žalobce b) spatřoval v tom, že žalobce b) je vlastníkem jednotky, která je věcným břemenem zatížená.
Předmět věcného břemene je ve zřizovací smlouvě vymezen zcela jednoznačně a určitě. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně zaujal názor, že ujednání obsažené ve smlouvě o zřízení věcného břemene v čl. III. týkající se oprávnění žalované pronajmout společné prostory třetím osobám je neplatné podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, konkrétně s § 2 písm. g) a § 8 zák. č. 72/1994 Sb. V tomto směru odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. května 2011, sp. zn. 26 Cdo 4607/2008. Jedná se však o neplatnost pouze části smlouvy, kterou lze od ostatního obsahu smlouvy oddělit.
Odvolací soud při posuzování platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene z hlediska způsobu ujednání úplaty za jeho zřízení dospěl ke stejnému závěru jako soud prvního stupně, že úplata nemá formu nepeněžitou, ale pouze peněžitou. Ta je upravena ve smlouvě o zřízení věcného břemene v čl. II. s odkazem na smlouvu ze 13. 8. 2001. Žalovaná tak byla povinna vložit další členský vklad do základního kapitálu SOL, družstva, ve výši 5 000 000,- Kč. Ujednání týkající se tohoto vkladu obsažené ve smlouvě ze dne 13. 8. 2001 o dalším členském vkladu, uzavřené podle § 223 obchodního zákoníku [( obch. zák. ) účinného do 31. 12. 2013], podle kterého měla žalovaná provést vklad formou přímé platby společnosti BUSSMARK za provedení opravy a rekonstrukce fasády a střechy budovy zatížené věcným břemenem, považoval odvolací soud za nestandardní. Z povahy členského vkladu vyplývá, že tvoří základní kapitál družstva, který je tvořen souhrnem všech členských vkladů, k jejichž splacení se členové družstva zavázali. V dané věci však bylo prokázáno, že částka
5 000 000,- Kč nebyla nikdy do základního kapitálu družstva vložena, a to bez ohledu na to, zda je vykázána v účetnictví žalobce nebo nikoliv, neboť měla být zaplacena třetímu subjektu. Takové ujednání zcela odporuje institutu členského vkladu upravenému v § 223 obch. zák., a to nehledě na skutečnost, že platba měla být provedena nestandardní formou v hotovosti za blíže nespecifikované vícenáklady a je dokládána neprůkazným výdajovým dokladem. Odvolací soud uzavřel, že způsob sjednání úplaty za zřízení věcného břemene je neurčitý a nesrozumitelný ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. a je podle § 39 obč. zák. v rozporu se zákonem, a to s obchodním zákoníkem. Protože způsob ujednání úplaty za zřízení věcného břemene je podstatnou náležitostí smlouvy a obsah tohoto ujednání nelze od ostatního obsahu smlouvy oddělit, způsobuje neplatnost tohoto ujednání absolutní neplatnost celé smlouvy, na jejímž základě nemohlo věcné břemeno vzniknout. Přestože soud prvního stupně dovodil neplatnost smlouvy z jiného důvodu, a to z článku VI. smlouvy o zřízení věcného břemene a uzavřel, že platnost smlouvy skončila ke 2. 1. 2003, nemá nepřesnost jeho závěrů vliv na věcnou správnost rozsudku, že věcné břemeno neexistuje. Odvolací soud s ohledem na novou úpravu občanského práva posuzoval věc i s ohledem na obecné zásady upravené v novém občanském zákoníku.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 občanského soudního řádu ( o. s. ř. ) a uplatňuje dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř.
Žalovaná spatřuje přípustnost dovolání v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu z části závisí jak na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, tak na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Žalovaná společnost má za to, že odvolací soud stejně jako soud prvního stupně nesprávně právně posoudil aktivní věcnou legitimaci žalobců. Žalobce a) není aktivně legitimován k podání žaloby a žalobce b) nemůže samostatně v řízení vystupovat, neboť aktivně věcně legitimováni v tomto sporu jsou všichni vlastníci jednotek v předmětném domě, kteří jsou současně povinnými z věcného břemene. V tomto směru žalovaná odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. července 2005, sp. zn. 21 Cdo 2770/2004. Žalobce a) není právním nástupcem SOL, družstva, které se žalovanou uzavřelo smlouvu o zřízení věcného břemene, jak nesprávně dovodil odvolací soud, neboť SOL, družstvo, je existující právnickou osobou založenou v souladu s obchodním zákoníkem. Společenství vlastníků je právnickou osobou vzniklou podle § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. Jde o právnickou osobu svého druhu založenou jako servisní organizaci, přičemž náplň její činnosti je taxativně v zákoně vymezena. Společenství vlastníků nemůže nabývat majetek do svého vlastnictví. Oba subjekty existují vedle sebe. Existence dvou právnických osob bytového družstva a společenství vlastníků vedle sebe je běžnou věcí při vzniku bytového vlastnictví, neboť prodej jednotek třetím osobám může být dlouhodobou záležitostí. Nejsou-li v řízení o určení neexistence věcného břemene účastníky řízení všechny osoby, o jejichž práva a povinnosti jde, nelze takové žalobě vyhovět.
Žalovaná dále namítá, že v řízení před odvolacím soudem upozorňovala na to, že rozsudek soudu prvního stupně není vykonatelný, neboť vkladová listina, tedy zmíněný rozsudek nesplňuje náležitosti listiny nutné pro vklad do katastru nemovitostí podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, který je účinný od 1. 1. 2014. Jednak v rozsudku nejsou vyjmenovány všechny jednotky, na kterých věcné břemeno vázne, a rovněž označení domu není uvedeno v souladu s uvedeným zákonem. Touto námitkou se odvolací soud nezabýval a zřejmě se spokojil s vyjádřením žalobců, že jsou připraveni s katastrálním úřadem jednat, jakým způsobem bude proveden výmaz věcného břemene. Tím podle žalované došlo k nepřijatelné integraci soukromého subjektu do rozhodování soudu, která by byla v rozporu s procesními předpisy. Touto otázkou se dosud dovolací soud nezabýval.
Žalovaná namítá, že odvolací soud nesprávně právně posoudil smlouvu o zřízení věcného břemene jako absolutně neplatnou v návaznosti na způsob sjednání úplaty za zřízení věcného břemene. Předně poukazuje na desetileté bezproblémové fungování smlouvy a dále na dlouhodobé směřování výkladu soudní praxe, které je nyní vyjádřeno i v § 574 o. z., podle kterého je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné; nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona (§ 1 odst. 2 o. z.). Odvolací soud se při posuzování věci těmito ustanoveními neřídil.
Nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že způsob sjednání úplaty za zřízení věcného břemene je neurčitý, když ve smlouvě je cena stanovena zcela přesně ve výši 5 000 000,- Kč. Dohodnutý způsob platby členského vkladu považuje žalovaná za otázku druhořadou, nepodstatnou a zejména oddělitelnou od zbytku smlouvy. Skutečnost, že si účastníci sjednali, že částka v uvedené výši nebude uhrazena do pokladny SOL, družstva, ale přímo společnosti BUSSMARK OLIVER spol. s r. o., která prováděla rekonstrukci předmětného domu, nemůže být důvodem neurčitosti, nesrozumitelnosti ujednání smlouvy a důvodem rozporu uvedeného ujednání se zákonem. Pokud se žalovaná zavázala a následně splatila členský vklad sjednaný ve smlouvě o dalším členském vkladu, v důsledku čehož došlo ke zvýšení hodnoty družstevního majetku, lze uzavřít, že řádně poskytla do družstva další vklad v souladu s obchodním zákoníkem. Přímou úhradou faktury společnosti provádějící opravy domu se navýšila právě o tuto částku hodnota domu ve vlastnictví SOL, družstva, tedy majetku v družstevním vlastnictví. Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud nesprávně interpretoval ustanovení občanského (§ 39) i obchodního zákoníku (§ 223) a věc posoudil i v rozporu s ustálenou judikaturou.
Rozsudek z hlediska posouzení smlouvy podle § 39 obč. zák. považuje žalovaná za zmatečný a nepřezkoumatelný bez odpovídající právní argumentace. Rovněž není zřejmé, proč soud považuje ujednání o tom, zda smlouva o zřízení věcného břemene podle § 151o obč. zák. je úplatná nebo neúplatná, za podstatnou náležitost smlouvy, a proč by ujednání o úplatnosti či neúplatnosti nemělo být oddělitelným ustanovením smlouvy o zřízení věcného břemene. Odvolací soud se svým rozhodnutím odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu v otázce platnosti a neplatnosti právních úkonů i od výkladu platnosti smluv Ústavním soudem. Žalovaná má za to, že způsob sjednání úplaty ve smlouvě o zřízení věcného břemene je v souladu s právem, je určitý a srozumitelný, a proto je smlouva o zřízení věcného břemene platným právním úkonem. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a rovněž rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobci ve vyjádření k dovolání uvádí, že nepovažují dovolání za přípustné, neboť na rozdíl od žalovaného mají za to, že závěry odvolacího soudu se neodchylují od ustálené rozhodovací soudní praxe. Žalobcům sice není znám obdobný případ, který řeší otázku užívání střechy uvedeným způsobem, ale otázky náležitostí smlouvy z hlediska její určitosti, výkladu dalších členských vkladů do bytového družstva, způsob užívání střechy a jejího pronajímání podle zákona o nebytových prostorách a další důvody absolutní neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene jsou v rozhodnutí soudů běžně řešeny. Odvolací soud správně vyřešil otázku aktivní legitimace žalobců, neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene i otázku určitosti a vykonatelnosti rozhodnutí. Pokud se nyní žalovaná domáhá znovu uzavření nájemních smluv s provozovateli antén odkazem na nově nalezenou nájemní smlouvu z 1. 9. 2001, nemá toto počínání žádný právní dopad, neboť tento důkaz neuplatnil před koncentrací soudního řízení. Žalobci navrhují, aby dovolací soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud věc posoudil podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen obč. zák. ) viz hlava II. ustanovení přechodná a závěrečná, díl, 1 přechodná ustanovení oddíl I. všeobecná ustanovení, § 3028 odst. 1, 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je částečně přípustné podle § 237 o. s. ř. (pokud směřuje proti části výroku odvolacího soudu, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem II.), že je uplatněn dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je částečně důvodné.
Nejprve se dovolací soud zabýval přípustností dovolání proti části výroku odvolacího soudu, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem I.; dovolání v této části není přípustné.

1. Ke zřízení věcného břemene ke společným částem domu
Odvolací soud především uvedl, že smlouva o zřízení věcného břemene je částečně neplatná; odkázal přitom na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. května 2011, sp. zn. 26 Cdo 4607/2008, podle něhož třetí osobě tak stěží může platně vzniknout právo nájmu, na základě kterého by společnou část domu výlučně užívala . V této věci však šlo o jiný skutkový a právní stav; především šlo o právo nájmu, a to prostory, která je k užívání domu z obvyklého hlediska nezbytná (strojovna výtahu), nikoliv o střechu a prostory pod ní; že by šlo o prostory nezbytné k obvyklému užívání domu, odvolací soud neuvádí. Konečně též nebylo postaveno najisto, zda mělo jít o užívání výlučné. V bodě III. smlouvy o zřízení VB však bylo sjednáno, že toto užívání prostor oprávněným neomezí povinného v užívání prostor k účelu, ke kterému jsou určeny z hlediska účelu užívání celé nemovitosti ; již toto ujednání nemělo zůstat bez výkladu.
Odvolací soud neuvedl, o jaké ustanovení opírá závěr o nemožnosti pronajmout společné části domu. Podle názoru dovolacího soudu je třeba posuzovat každý případ zvlášť; není vyloučeno, aby vlastník domu (zde bytové družstvo) např. pronajal kočárkárnu nebo drobnou stavbu patřící k domu (§ 2 písm. g/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), jestliže ji nájemci nevyužívají a pokud postupoval v souladu se stanovami a právními předpisy.
Závěr o částečné neplatnosti smlouvy, kterou bylo zřízeno věcné břemeno k části domu, je tak předčasný; nicméně na věcnou správnost rozhodnutí odvolacího soudu v části, týkající se existence věcného břemene, nemá tato okolnost vliv (viz níže).

2. K neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene
V dané věci strany uzavřely dvě smlouvy, které spolu souvisí. Jednak je to smlouva o dalším členském vkladu z 13. 8. 2001, a dále smlouva o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002.
Ve smlouvě o dalším členském vkladu podle § 223 odst. 4 a 5 obch. zák. z 13. 8. 2001 (č. l. 321) strany sjednaly, že vkladatel (Commemax, s. r. o.) vloží do základního kapitálu nabyvatele další vklad ve výši 5.000.000 Kč, a ten je určen na pokrytí nákladů na opravy a rekonstrukci předmětných nemovitostí ; bude realizován formou přímého poskytnutí finančních prostředků na proplácení úhrad a faktur za náklady na opravu a rekonstrukci fasády a střechy předmětných nemovitostí, předložených společností BUSSMARK . V článku IV. této smlouvy se účastníci dohodli, že za účelem vyrovnání vkladatele za vložení dalšího členského vkladu zřídí nabyvatel vkladateli předmětné věcné břemeno. V této části šlo o smlouvu o smlouvě budoucí, zřizující věcné břemeno.
Ve smlouvě o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002 (č. l. 14 a násl. spisu) se pod bodem II: uvádí: Oprávněný uzavřel s povinným dne 13. 8. 2001 Smlouvu o dalším členském vkladu, dle které se oprávněný zavázal k dalšímu členskému vkladu do základního kapitálu povinného ve výši 5.000.000,- Kč. Další členský vklad byl určen na financování rekonstrukce nemovitostí, jichž je oprávněný vlastníkem. Povinný se zavázal uzavřít s oprávněným tuto smlouvu o zřízení věcného břemene jako kompenzaci za vložené finanční prostředky ze strany oprávněného do nemovitosti povinného. Vložené finanční prostředky ze strany oprávněného jsou úplatou za zřízení věcného břemene . V bodě V. smlouvy se uvádí, že pod bodem II. je upravena peněžitá úplata za zřízení věcného břemene. Ve smlouvě je sjednána rozvazovací podmínka, podle které platnost této smlouvy končí , jestliže oprávněný nesplatí další členský vklad do základního kapitálu povinného dle čl. II. smlouvy do jednoho roku od jejího podpisu.
Vkladatel se tedy zavázal, že vloží do základního kapitálu družstva 5.000.000,- Kč a družstvo se zavázalo, že mu v souvislosti s tímto vkladem zřídí věcné břemeno. Jestliže se odhlédne od úvah odvolacího soudu o tom, jakým způsobem vkladatel uvedenou povinnost později splnil, pak zůstává jen odůvodnění, že takovéto ujednání zcela odporuje institutu a povaze členského vkladu tak, jak ho upravuje § 223 a násl. obch. zák. , a že ujednání způsobu sjednání výplaty za sjednání zřízení věcného břemene je neurčité a nesrozumitelné ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. a především pak v rozporu se zákonem podle § 39 obč. zák. (konkrétně obchodním zákoníkem, jak je výše uvedeno.
Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák.).
Členové družstva se mohou zavázat, pokud to stanovy připouštějí, k dalšímu členskému vkladu a k další majetkové účasti na podnikání družstva za podmínek určených stanovami (§ 223 odst. 4 obch. zák.).
Jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento přístup je odrazen respektu k autonomii smluvních stran, funkci smluvních vztahů i k samotné povaze soukromého práva (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. IV. ÚS 1783/11).
Podstata smluvních ujednání mezi účastníky (resp. družstvem jako předchůdcem ve vlastnictví nemovitosti) je tato: Žalovaná poskytne přímo třetí osobě (BUSSMARK OLIVER spol. s r. o.) plnění za náklad na opravu a rekonstrukci fasády a střechy ve výši 5.000.000,- Kč; toto plně+ní se bude považovat za další členský vklad. Družstvo na oplátku zřídí v jeho prospěch věcné břemeno. Dovolací soud považuje takové ujednání za zcela srozumitelné a určité; neplatnost z hlediska § 37 odst. 1 obč. zák. tu nelze odvodit a ostatně ani odvolací soud nekonkretizoval, v čem tato neurčitost má spočívat.
Proto se dovolací soud zabýval názorem odvolacího soudu, že smlouva o zřízení věcného břemene odporuje zákonu.
I když práva a povinnosti účastníků byly sjednány dvěma smlouvami, které od sebe dělil časový odstup, není nepřiměřený ani výklad odvolacího soudu, sledující text smluv, že smlouva o zřízení věcného břemene byla smlouvou úplatnou, přičemž poskytnutí dalšího členského vkladu plněním třetí osobě bylo formou úplaty za zřízení věcného břemene.
Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů (§ 221 odst. 1 obch. zák.). Orgány družstva, především členská schůze (§ 239 odst. 4 písm. c/ obch. zák.), kontrolní komise (§ 244 odst. 2 obch. zák.) a další jsou oprávněny kontrolovat hospodaření družstva; toto právo je jim upřeno, jestliže má jen jeden člen oprávnění proplácet třetí osobě faktury za provedené práce, a to dokonce až do výše 5.000.000,- Kč, aniž by družstvo mělo reálnou možnost správnost fakturace a prováděné platby kontrolovat. Je třeba též připomenout právo členské schůze rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty; takové rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká (§ 239 odst. 4 písm. i/ obch. zák.). I když chování stran po uzavření smlouvy je pro posouzení její platnosti v zásadě nevýznamné, přece jen o netransparentních a družstvo (jeho členy) poškozujících důsledcích uzavření této smlouvy svědčí i to, jakým způsobem podle zjištění odvolacího soudu svou platební povinnost plnilo (neurčitá faktura, platba 5.000.000,- Kč v hotovosti, formulace kvitance poskytnuté společností BUSSMARK OLIVER spol. s r. o. žalované). I když skutečnost, že obě strany smlouvy zastupovala stejná osoba, není sama o sobě důvodem její neplatnosti, přece jen není v rámci celkového kontextu věci při hodnocení platnosti smlouvy bezvýznamná.
Dovolací soud uzavírá, že ani široká smluvní volnost, kterou mají subjekty soukromého práva a která se uplatňuje i v družstevních vztazích, nevylučuje, aby konkrétní smluvní pojednání, kterým družstvo svému členu poskytuje významné majetkové plnění (zde zřízení věcného břemene) za protihodnotu, která má být poskytnuta za nestandardních podmínek, jejichž splnění je pro orgány družstva jen obtížně kontrolovatelné, za neplatnou. Úvaha odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene tak není zjevně nepřiměřená; dovolací soud jen dodává, že šlo zejména o obcházení norem výše uvedených (§ 39 obč. zák.).

3. K naléhavému právnímu zájmu SVJ na podání žaloby o určení neexistence věcného břemene, které mělo zatěžovat společné části domu.
V rozsudku ze dne 15. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 61/2008 Nejvyšší soud vyslovil, že společenství vlastníků jednotek je věcně aktivně legitimováno k podání žaloby na vyklizení společné části domu užívané třetí osobou bez právního důvodu; konstatoval, že žaloba na vyklizení předmětného prostoru je výkonem práva ve věci spojené se správou společných částí domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, žalující společenství vlastníků je tudíž ve sporu věcně aktivně legitimováno. Obdobný právní názor zaujal Nejvyšší soud, pokud jde o podání negatorní žaloby společenstvím proti osobě, která ruší vlastníky bytů (rozsudek ze dne 11. dubna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010). I v této věci šlo pokud se žalobci domáhali vyklizení části domu o negatorní žalobu. Stejně tak není důvod odpírat SVJ právo na podání žaloby na určení neexistence věcného břemene, zatěžujícího společné části budovy.
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, věta první). Žaloba na určení, že společné prostory domu nejsou zatíženy věcným břemenem tak nepřekračovala rozsah oprávnění SVJ.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3630/2010 a sp. zn. 28 Cdo 728/2012 (šlo o žaloby na vydání bezdůvodného obohacení), na která dovolání poukazuje, se týkají jiného právního stavu. Ani odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2770/2004 není případný; zde totiž nejde o určení neplatnosti smlouvy (to je jen předběžná otázka), ale o existenci věcného břemene.

4. K dalším námitkám dovolatelky
Lze souhlasit s tím, že SVJ není právním nástupcem družstva; toto družstvo však bylo předchozím vlastníkem domu, tedy tím, kdo byl věcným břemenem zatížen. Z hlediska existence věcného břemene je tedy nástupcem další vlastník, což pochopitelně není SVJ, ale vlastníci jednotek. Nicméně SVJ je oprávněno domáhat se určení neexistence věcného břemene a v tomto smyslu byť nepřesně se odvolací soud vyjádřil o nástupnictví. Nejde však o pochybení, které by mělo vliv na správnost rozhodnutí ve věci. Žalobu o neexistenci věcného břemene může podat ten, kdo má na tom naléhavý právní zájem; bylo by v rozporu s podstatou věcných práv k věci cizí omezovat okruh žalobců na účastníky smlouvy. To, že SVJ naléhavý právní zájem má, je uvedeno výše. Protože však účastníkem smlouvy o zřízení věcného břemene nebylo SVJ ani vlastníci jednotek, jde v části týkající se vyklizení o vlastnickou žalobu, nelze proto aplikovat § 457 obč. zák.
Pokud jde o tvrzenou nevykonatelnost, Nejvyšší soud vyslovil: Tvrzená nevykonatelnost výroku nemůže založit zásadní právní význam rozhodnutí z hlediska přípustnosti dovolání. Materiální nevykonatelnost je důvodem pro zastavení výkonu rozhodnutí; otázku vykonatelnosti je tedy třeba řešit v řízení o výkon rozhodnutí (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. října 2009, sp. zn. 22 Cdo 5177/2008, Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 7775). Ostatně pokud na základě uvedeného rozhodnutí neprovede katastrální úřad výmaz věcného břemene, půjde o okolnost ve prospěch dovolatelky.
K oddělitelnosti části smlouvy o úplatě za zřízení věcného břemene a části o jejím zřízení se poznamenává, že pokud je v obou smlouvách výslovně uvedeno, že jde o smlouvu úplatnou, nelze z textu smlouvy dovodit závěr, že by smlouva takto byla sjednána i bez ohledu na úplatu, tedy že by tyto části smlouvy byly od sebe oddělitelné.
V této části je tedy dovolání nepřípustné a dovolací soud je podle § 243c odst. 1 věty první o. s. ř. odmítl.
Dovolání je však přípustné, pokud směřuje proti části výroku odvolacího soudu, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku pod bodem II., kterým byla žalované uložena povinnost společné prostory vyklidit, odstranit z nich instalovaná zařízení a předat vyklizené prostory žalobci; v této části jde o posouzení pasívní věcné legitimace v řízení o žalobě na vyklizení zařízení, nainstalovaných v domě třetími osobami jejich vlastníky. Rozhodnutí odvolacího soudu není v této části zcela v souladu s judikaturou dovolacího soudu.
Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje (§ 126 obč. zák.). Negatorní žalobou se vlastník domáhá ochrany proti neoprávněnému zásahu spočívajícímu v jiném rušení než v neoprávněném zadržování jeho věci, například i v tom, že žalovaný má v jeho nemovitosti bez právního důvodu umístěny své věci. Žaloba musí směřovat proti tomu, kdo do práva neoprávněně zasahuje a ruší žalobce. Jestliže žalovaná namítá, že má k zásahu právo odpovídající věcnému břemeni, je třeba zkoumat, jeho existenci (srov. též stanovisko Nejvyššího soudu Slovenské republiky sp. zn. Cpj 59/71, publikované pod č. 65/1971 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Negatorní žaloba však nesměřuje proti tomu, kdo věcné břemeno (byť i neplatně) zřídil, ale proti tomu, kdo žalobce skutečně ruší.
Nauka zastává až dosud názor, že žalobce musí - jak mu to zákon nařizuje - také dokázati, že žalovaný má věc ve své moci Tak např. Randa "Právo vlastnické" praví, že pravým žalovaným jest vždy jen detentor věci, qui tenet et restituendi habet facultatem , a že není-li žalovaný detentorem, nelze vlastnické žalobě vyhovět (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. dubna 1931, sp. zn. R II 780/30, podobně rozhodnutí ze dne 17. června 1942, sp. zn. R I 171/42). Vlastnickou (v tomto případě negatorní) žalobu domáhající se odstranění cizích věcí z nemovitosti žalobce lze tak úspěšně podat jen proti tomu, kdo restituendi habet facultatem, tedy má právní i faktickou možnost věci odstranit; to je zpravidla ten, kdo má na cizí nemovitosti své věci nebo kdo ji užívá (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. října 2003, sp. zn. 22 Cdo 396/2003).
V dané věci soud neopřel výrok o vyklizení části domu žalovanou o skutkové zjištění, že žalovaná je vlastnicí zařízení, která mají být odstraněna, ani o zjištění, že má právo požadovat po jejich vlastnících, aby je odstranili. Za předpokladu, že smlouvy, které žalovaná s vlastníky zařízení uzavřela, jsou neplatné (a jejich platnost nebyla v řízení řešena), jsou pasívně legitimováni v řízení o vyklizení ti, kdo mají nejen skutkovou, ale i právní možnost tato zařízení odstranit, a to jsou jejich vlastníci (okruh vlastníků je znám).
K tomu dovolací soud poznamenává, že předmětem držby podle občanského zákoníku 1964 mohla být kromě věcí i práva, připouštějící opětovný nebo trvalý výkon. To mohla (a nadále mohou) být některá obligační práva (např. právo užívat cizí nemovitost, sjednané podle § 51 obč. zák., právo nájemní viz Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv: Občanský zákoník I, 1. vydání, Praha 2008, 1 s. 668). Právní postavení osoby, která sjednala neplatnou smlouvu o zřízení věcného břemene, resp. osoby oprávněné z věcného břemene, nelze srovnávat s postavením třetích osob, které své právo užívat cizí věc na základě nájemní smlouvy odvozují od toho, kdo byl v době uzavření nájemní smlouvy evidován v katastru nemovitostí jako osoba oprávněná takovou smlouvu zřídit. Mají-li takové osoby oprávnění držitelé práva - v cizí nemovitosti umístěny na základě nájemní smlouvy, uzavřené s osobou, která k tomu nebyla ve skutečnosti oprávněna, instalována zařízení či umístěny věci, pak vstupují do právního vztahu s vlastníkem nemovitosti, přičemž při jeho vypořádání se uplatní pravidla o vypořádání mezi vlastníkem a oprávněným držitelem (§ 130 odst. 2, 3 obč. zák.). Také proto vyklizení takových osob, resp. odstranění zařízení jimi instalovaných, nelze v dané věci dosáhnout žalobou proti osobě, od které své (neexistující) obligační právo dovozují. Je vždy třeba individuálně posoudit, zda žalovaný je objektivně oprávněn a schopen zařízení odstranit.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné, nejsou však podmínky pro postup podle § 243d o. s. ř. (zejména je třeba učinit skutkové zjištění ohledně toho, zda žalovaný do práva žalobců opravdu zasahuje a má možnost výše uvedené věci odstranit). Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. listopadu 2014

JUDr. Jiří Spáčil, CSc.
předseda senátu